房屋租赁发票样本

常见问题：

问题 1

我开发公司有部分房产需出租，已与物业公司签订托管经营合同，请问:

（1）这部分租赁房产产权是开发公司的，但由物业公司与租户直接签租赁合同且由物业公司去收租金和开发票，物业公司可否按代收代付差额去交增值税，这样操作是否有转租嫌疑（开发租给物业，物业转租客户）会交两道税？

（2）若不想出现转租，实际租赁发票可否由开发公司开具，租金由物业公司代收代付，物业公司再按差额部分给开发公司开服务发票收手续费？但租赁合同又是由物业和客户签订的，咋办？

答

本例中房产属于开发公司，物业又与开发公司签托管合同，物业与租户签租赁合同，并自行开具发票收取租金，明显属于转租，如果不是简易计税，可通过增值税专用发票抵扣的方式，避免重复征税。也可以由开发公司与租户签租赁合同，物业与开发公司签订委托代收合同，约定开发公司开具发票给租户，由物业公司将此发票转交给租户，并代为收取租金支付给开发公司，并另外向开发公司收取手续费。这样物业收租赁费属于代收，可只就手续费按“经纪代理服务”征增值税。

目前对此虽无明确规定，但可参照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第50号令）第十二条规定，条例第六条所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润等运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：

1、受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。

2、同时符合以下条件的代垫运输费用：

（1）承运部门的运输费用发票开具给购买方的；

（2）纳税人将该项发票转交给购买方。

问题 2

总公司有一外省分公司，独立核算，由总公司购入一批生产用固定资产，合同发票均为总公司，实际分公司使用，如总公司将该批资产租赁给分公司，具体如何操作？是否有更好的操作方式。总公司实为贸易类公司，分公司为实业类。

答

一、这是独立核算的两个公司之间的固定资产租赁，按有形动产租赁就可以，增值税率17%，国家没限制贸易公司不能买设备出租。

二、如果采用融资租赁方式，这个分公司可以通过融资租赁公司买进设备，比如这设备100万元，和融资租赁公司签合同让他们买进来，约定这设备只租赁给这家分公司，比如租期5年，年租金25万元，5*25=125万元，租赁到期，分公司有权以1元钱的价格买过来，这样处理，在银行贷款困难的情况下，方便你公司及时用到需要的设备，不影响生产，而且，如果是到银行贷款，要交利息，那么目前的政策，利息是不能在增值税中抵扣的，分公司如果通过融资租赁处理这个，给融资租赁公司付的是租金，是可以抵扣的。

三、有个优惠政策，不知是不是适合你公司的情况，企业所得税法实施条例第一百条规定的购置并实际使用的环境保护、节能节水和安全生产专用设备，包括承租方企业以融资租赁方式租入的、并在融资租赁合同中约定租赁期届满时租赁设备所有权转移给承租方企业，且符合规定条件的上述专用设备。凡融资租赁期届满后租赁设备所有权未转移至承租方企业的，承租方企业应停止享受抵免企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。

问题 3

想问下公司租赁二手房东的房屋，对方能否开的出发票，对方如果能开，需要什么样的手续？

答

二手房东如果是自然人，只能持相关合同等资料到税务局去代开（其他个人出租不动产增值税业务由地税部门代管），代开发票时，会附征房产税、个人所得税、增值税（月租金不含税3万元以下免），具体附征率，各地地方税务机关会有不同，到大厅代开时可咨询办理。

如果二手房东是单位，可以自开租赁服务发票（无此经营范围的，需要到主管税务机关增加经营范围，增加开票税目），一般纳税人可以直接开具专用发票，小规模纳税人可以代开增值税专用发票。

依据：《国家税务总局关于明确营业税改征增值税有关征管问题的通知》（税总函〔2016〕181 号）及财税〔2016〕36号。

问题 4

厂房出租合同约定，所有税费均由承租方承担，税务部门向我方征收的房产税及土地使用税如何向对方开具发票，双方对合同理解有争议，经人民法院裁定我方胜诉，对方需执行裁定支付我方税费（房产税及土地使用税），但要我方出具租金相关发票。我方如何处理？

答

上述裁定是正确的。

合同可以约定税费承担，但无法改变法定纳税义务人。因此，承租方将税费款项支付给出租方，不违合同；出租方依法纳税，又不违税法。

承租方支付出租方的“税费”应当作为租金的一部分，一并开具租金发票。

问题 5

公司从个人处租进房屋提供给高管，应要求对方出具何种发票？进项税可否抵扣？

答

首先，要看贵司领导的业务实质了，简单从时间判断的话，短期的可以放到差旅费，差旅费可以进项抵扣，如果是常驻的话建议还是福利费为好（但是福利费不能抵扣进项），当然还是要具体问题具体分析，由贵司自己定夺。

其次要看房子是问谁租的。如果是问酒店租的，那就可以按照酒店住宿服务交税，税率为6%，向酒店索取增值税专用发票。但是如果是向个人租的，根据国家税务总局2016年16号公告，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

按照相关规定及总局解读，贵司向个人租的房屋，可以让房屋所在地主管地税机关代开增值税专用发票，进行抵扣。

房屋出租的税务处理

（一）增值税

1.适用税率9%（一般纳税人）/征收率5%（简易计税或者小规模）。

2.一般纳税人简易计税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

其中取得的不动产时间判断：

——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。

（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.预缴增值税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%

（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（4）个体工商户出租住房（适用简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。

（6）纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

（7）向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

4.发票开具

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

5.纳税义务发生时间

（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）企业所得税

1.《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3.《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（三）房产税

1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。

2.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

3.《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（四）印花税

1.财产租赁合同，按照租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

2.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税

3.房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔2019〕13号）

5.房屋合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

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