二手房 个人所得税

眼看年底了，太原楼市却爆出了“大料”。

12月8日上午，最新爆炸消息：太原市二手房交易个税由房屋总价的1%，调整为差价的20%。

这也就意味着，太原二手房市场不好过了。买卖二手房将承担更多的费用。以一套成交价100万，原始价60万的二手房为例，旧的个税政策按1%缴纳1万元个税，新个税政策按差价40万的20%收取，缴纳8万元个税，新旧政策相比，将直接增加7万元的购房成本。或压低7万元的成交价格，个税占成交价比重，也由1%，提升至8%。

那么什么条件下不征收个税？

第一个条件是房产证满五年，并且是卖方家庭唯一一套房产，也就是大家都说的“满五为一”。

第二个条件是先把房卖了再买新的，就可以退税。从政策来看，从2022年10月1日起，卖方（产权人）于2022年10月1日后办理不动产转移缴税完成，并且在2023年12月31日前再次购买房屋，可申请退个人所得税。简单点说，就是把房子出售后的一年内，再买新房子或者二手房，就可以退税。

这俩条件加的，就很意思，都是需要你再买新房，再花点儿钱咱就退税。第一个“满五唯一”的条件，说直白点，你把自己手里唯一的房子卖了，那可不得用卖房得来的钱再买新的。

这个钱在太原市场流通可以，握在自己手里或者去外地流通，就得出个税。这种调整，也是在变着花儿的提振新房市场。

其实，不止太原，在今年9月，兰州也传出二手房个税调至20%的消息。

从整个房地产市场来看，市场仍处在冰点。

中指院数据来看，在新建住宅价格方面，2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。前11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。

具体来看，今年前10月，全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。

太原市场也不容乐观。

根据朗润智业的数据显示：2022年10月住宅市场供应面积9.34万㎡，环比下降54%，同比下降85%；成交面积30.55万㎡，环比上涨8%，同比下降46%。

需求断崖，销售惨淡，房企对土地的需要也就大幅降低，那么这就直接造成城市土地出让金的减少。

去年，全国300座城市土地出让金总额为5.62万亿元，同比下滑9%。其中太原，是下降最多的省份之一。据房天下数据中心统计，2021年太原（仅六城区）土地市场共成交110宗地块，较去年同比下降46.6%；成交面积为420.5947万平方米，较去年同比下降57.38%；成交金额为156.7751亿，较去年同比下降69.73%。整体成交数量、成交面积、成交金额均创新低。

今年，房企拿地依旧不佳。

从月份来看，朗润数据显示，2022上半年太原土地市场较为冷淡，1月供应5宗土地，成交3宗（按成交日起统计），2-5月均无土地出让及成交；6月土地成交面积及金额数值最高，供应10宗，成交7宗；第三季度7-9月土地成交宗数相对平稳，其中七月土地市场供应10宗，成交5宗，8月供应3宗，成交4宗，9月无供应，成交1宗商住用地，11月供应1宗，无成交。上半年多个月份挂“0”，下半年整体疲软。

从拿地房企来看，多是城投公司。据乐居统计，2022年太原共8家房企摘地，摘地前五分别为太原龙投、太原国投、保利发展、金地集团以及太原红金方。

从数据上来讲，去年太原在成交110宗地块的基础上，土地出让金已出现断崖式下跌，今年成交尚不如去年，土地出让金也估计好不到哪里去。

尤其在国家财政部发布了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，明确严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口，此后，今年多数拿地企业为城投公司的太原市场，更加雪上加霜。

今年对新房的利好政策很多，从降低房贷利率到降低首付比例，都在全方位刺激房地产市场。但从成交层面来看，效果并没有很好。现在再通过提高二手房的交易个税来提振新房市场，这种靠打压一个来利好另一个的政策，有点操之过甚和操之过急。而且，卖方或许会通过假离婚等手段来逃避高额的个税，各种情况完全说不准。

现在的市场就是，除非你刚需可以考虑购房，其他情况下，暂且等一等吧。毕竟已经连续多年的跌幅，要在短时间内迅速回归到各地的顶峰时期，是不太现实的。

但从积极的角度看，政策对市场的多次提振，以及在疫情处在完全放开的过渡阶段下，不少业内人士表示房地产市场或在明年会有稳定性回暖，比如中指研究院在前不久做出了“2023年全国房地产市场销售将量价趋稳”的预测。虽保守，但却是一个好现象。