二手房个税和契税怎么算

一、购房契税

指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。通过契税表述，我们就可以看出，无论是购买新房或是购买二手房，新业主都需要缴纳契税。

其中新房办证是按照商品房买卖合同价报税。

二手房办证是按照契税部门报税指导价来核算报税。

应纳税额计算公式：应纳税额=计税依据x税率。

大家最关注的就是税率如何执行：依据2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》第三条规定“契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。”

另根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定“（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”

二、购房个税，全称又为个人所得税

房产个税是指房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税。一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税，新房卖方是开发商不存在销售环节的个人所得税。但在实际交易过程中，因为房价多年上涨，实际卖方个人所得税的承担往往由买卖双方共同协商达成，很多地区经常由买方承担。

个税的具体缴纳计算公式和标准如下：

若所售房屋是卖方家庭在本市唯一住宅，且获得不动产证（或老房本）满五年，俗称“满五唯一”，免征个人所得税。

如果房屋不是满五唯一，需缴纳个税，计税公式分为：

1、普通商品房和经适房：

个人所得税=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用)×20%。

2、已购公房：

个人所得税=计税价格×1%（因已购公房一般为成本价购买，必须满五年才可上市交易。因此是在住房不唯一的情况缴纳个税。）

3、继承房产：

个人所得税＝（计税价格－上次成本价）×20％。

4、赠与房产：

个人所得税＝（再次转让计税价格－获赠时支出－再次转让时其他税费－其他合理支出）×20%。

近期国家财政部、国家税务总局发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，公告规定在2022年10月1日至2023年12月31日期间，针对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

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