个人房屋出租个税

个人收租要交哪些税，怎么代开发P呢？我们先上案例再做详细分析：

2022年6月底，甲将个人住房出租给乙，租期为半年（2022年7月1日～2022年12月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金30000元。因房屋门窗损坏，8月，甲支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。已知当地按照50%幅度减征房产税、附加税费等。甲收取的半年租金共计30000元，分摊后的月租金收入为5000元，未超过小规模纳税人的增值税起征点标准，可免缴增值税，进而免缴附加税费。同时，根据24号文的规定，甲还可享受免缴印花税及城镇土地使用税优惠。因此，甲出租住房，只须缴纳房产税和个人所得税。

一、房产税方面，因甲免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即：

每月应缴纳房产税=30000÷6×4%×50%=100元。

二、个人所得税方面，免征增值税的，在确定计税依据时，租金收入也不扣减增值税额。虽然为一次性收取房租，如甲与乙之间存在租赁合同，可在租赁期按月分摊租金。每月租金为5000元，可扣除的税金为100元，8月发生的300元修缮费用准予扣除。

8月取得的租金，应申报缴纳个人所得税为【5000×（1-20%）-300-100】×10%=360元。

其余五个月取得的租金，每月应申报缴纳个人所得税为【5000×（1-20%）-100】×10%=390元。

以上是实务工作中的案例计算过程，接下来，我们来分析一下，为什么这样计算，以及这样计算缴税的依据是什么？

一、个人出租住房，一般涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（即“附加税费”）、房产税、城镇土地使用税、印花税以及个人所得税等税种。财税【2008】24号（简称“24号文”）规定，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

二、出租住房的增值税与附加税费

财税【2016】36号（简称“36号文”）附件2规定，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算、缴纳增值税。实务中，房东如果采取一次性收取租金的形式出租不动产，国税总2021年第5号（简称“5号公告”）第四条规定，取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。36号文还规定，年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人，应属于小规模纳税人。

附加税费方面。个人出租住房的附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，增值税免征的，附加税费也免于征收。对于需要缴纳增值税的情况，个人可以参考《增值税暂行条例实施细则》第二十九条、财税【2016】36号第三条、《增值税一般纳税人登记管理办法》（国税总第43号）第四条等规定。自然人（即其他个人）可以适用财税【2019】13号（简称“13号文”）规定的增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征优惠政策，其中，自然人所在的省（自治区、直辖市）人民政府制定的落实文件中做出特殊规定的情况除外。13号文指出，省、自治区、直辖市的人民政府可根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征附加税费。因此纳税人可以根据所在省（自治区、直辖市）的具体规定，明确附加税费具体的减免优惠政策。

三、房产税

24号文规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。同时，13号文规定，由省、自治区、直辖市的人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。以北京市为例，个人出租房产采用综合征收的方式，适用2.5%的综合征收率，其中房产税减按2%征收。需要强调的是，房产出租时，计征房产税的租金收入不含增值税。

四、个人所得税

24号文第二条明确规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。需要强调的是，房产出租的，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。国税函【2009】639号（简称“639号文”）规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

在计算财产租赁所得时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。个人所得税法规定，财产租赁所得费用扣除标准为，每次收入不超过4000元的，减除费用800元4000元以上的，减除20%的费用。其中，修缮费用每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

五、代开发票问题

个人出租住房，承租方多为个人，有时也可以是企业。就个人而言，取得发票可以用于提取公积金或办理其他与住房相关事项。对企业，尤其增值税一般纳税人而言，需要取得专用发票进行进项税额的抵扣。

税总函【2016】145号规定，其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。

根据现行规定，个人出租不动产代开发票需填报3份《代开增值税发票缴纳税款申报单》，同时提交载有租金等内容的房屋租赁合同、纳税人身份证原件查验（信息核实无误后合同及证件资料及时退还），即可办理个人不动产租赁发票代开业务。

有些省市已经推出线上代开功能，如广东省电子税务局于2020年4月就已经推出自然人代开房屋租赁发票新功能。纳税人通过填写相关信息采集申请表，并上传相应附件，即可申请代开发票。

六、此外，有一些城市采用了综合征收率，如北京。自2019年1月1日起，北京地区对于个人出租70年商品住宅的综合税率进行了调整。其中，月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照2.5%的综合征收率进行征收月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照4%的综合征收率进行征收。而其他类型房屋，月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照7%的综合征收率进行征收月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照12%的综合征收率进行征收。

重要提示：各地税务机关在不同时期会有不同的政策，实操中以当地当期最新规定为准！

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