房屋租赁个税计算

财产租赁个人所得税的诡异计算

彭怀文

财产租赁的个人所得税该如何计算？

我相信，凡是考过会计初级、中级职称，或者注册会计师、税务师等专业证书的，对于该问题肯定不是难点。

因为在上述相关考试的教科书或培训教材上，估计都能找到相关计算公式。下面这张图，就是某辅导材料上的计算公式。

看吧，公式分为两种情况：

第一种情况：每次（月）收入不超过4000元的：

应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-维修费用（800/月为限）-800元

第二种情况：每次（月）收入超过4000元的：

应纳税所得额=【每次（月）收入额-准予扣除项目-维修费用（800/月为限）】×（1-20%）

【案例-1】张三在6月份取得自有商业门面租赁收入10000.00元，假设在税务局代开发票缴纳了除个人所得税以外的房产税等税费合计1000元（增值税免税）。无修缮费支出。

请问：张三的租金收入应缴纳多少个人所得税？

【计算】：

应纳税所得额=（10000.00-1000.00）×（1-20%）

=10000.00×80%-1000.00×80%

=8000.00-800.00

=7200.00元

应交个人所得税=7200.00×20%=1440.00元

【案例-2】李四在6月份取得自有商业门面租赁收入1000.00元，假设在税务局代开发票缴纳了除个人所得税以外的房产税等税费合计100元（增值税免税）。无修缮费支出。

请问：李四的租金收入应缴纳多少个人所得税？

【计算】：

应纳税所得额=1000.00-800.00-100

=200.00-100.00

=100.00元

应交个人所得税=100.00×20%=20.00元

通过上述两个案例看出其中的诡异之处了吗？

——【案例-1】租金收入大于4000元的时候，纳税人实际缴纳的税费（增值税和个税除外），税前扣除被打了八折，由实际缴纳1000元变成了800元，因为乘以了（1-20%）。

——【案例-2】租金收入低于4000元的时候，纳税人实际缴纳税费100元，得到了全部扣除。

同样的，如果两个案例中假设加入修缮费，最后也是会出现同样的结果：当租赁收入大于4000元时，修缮费最后税前时间扣除也是被打八折了。

《个人所得税法》第六条规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

这是为什么收入超过4000元需要乘以（1-20%）的法律依据！

但是，该处的规定，没有对纳税人依法缴纳的税费（增值税和所得税）税前扣除也要打八折啊？——何时纳税人实际依法缴纳的税费在税前扣除要打折了？

《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》（国税发[1994]89号）第六条“关于财产租赁所得的征税问题”规定：

（一）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（二）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

上述国税发[1994]89号规定，也是说明以下几点：

1.纳税人实际缴纳的税费，可从其财产租赁收入中扣除！没有规定收入超过4000元需要乘以（1-20%）。

2.在计算征税时，可依法减除规定费用（800元或收入20%）和有关税费。

3.每月允许扣除的实际修缮费用，最高是800元，而不是800元打八折后640元。

也许是本人孤陋顾问不知道税务总局什么时候出台过相关文件，在网上也没有搜到。

如果大家觉得国税发[1994]89号文没有说清楚的话，我觉得可以从大原则处着手来分析：

无论是企业所得税，还是个人所得税，都是所得税，二者在计算应纳税所得额的原理与原则是一致的。对于纳税人依法实际缴纳的税费（增值税和所得税除外），在计算应纳税所得额时都应得到全部扣除。

同样，在个人所得税中，个人取得劳务报酬所得、特许权使用费所得时，也是有可能需要缴纳城建税、教育费附加等税费的。

《国家税务总局关于修订部分个人所得税申报表的公告》（国家税务总局公告2019年第7号）的附件3《个人所得税自行纳税申报表（A表）》中的填写说明：第12列“允许扣除的税费”：填写按规定可以在税前扣除的税费。

①纳税人取得劳务报酬所得时，填写劳务发生过程中实际缴纳的可依法扣除的税费。

②纳税人取得特许权使用费所得时，填写提供特许权过程中发生的中介费和实际缴纳的可依法扣除的税费。

同时，在《国家税务总局关于修订部分个人所得税申报表的公告》（国家税务总局公告2019年第46号）附件1中《个人所得税年度自行纳税申报表》（A表）（简易版）（问答版）也有类似说明。

劳务报酬所得和特许权使用费所得，在计算个人所得税时，预扣预缴时超过4000元或年度汇算时，也都是要乘以（1-20%）的，为什么没有要求对可依法扣除的税费也乘以（1-20%）呢？

企业所得税可以全部扣除，劳务报酬所得和特许权使用费所得也可以全部扣除，唯独财产租赁计算个人所得税要特别一点？

——是不是太诡异了！！！

——是不是谁在误导考生呢？

——但愿我没有误导读者！

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