二手房的个税和契税

现在因为房价太贵，越来越多的人选择购买二手房，在二手房办理过程中，会缴纳二手房契税。大家都知道在进行二手房买卖中需要缴纳一定的税费，那么对于其中的个税和契税可以免交吗，个税和契税谁交？

网友咨询：二手房个税和契税谁交付更符合法律的规定？

北京市隆安（昆明）律师事务所吴毕民律师解答：

个税可以免交，家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税。但是契税不能免交。

(1)个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税;另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

(2)契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定

若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；

若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

根据《中华人民共和国契税暂行条例规定》第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。除非双方另有约定，一般而言契税由买方交，如果房产证由开发商代办，就买方交给开发商，由开发商再转交给产权产籍管理中心。如果自己办理房产证，则由买方自己将契税直接交纳给产权产籍管理中心。

吴毕民律师解析：

根据我国关于房屋税收的法律法规及规范性文件，转让二手房需要缴纳的税费有以下几种：

1、营业税

根据《营业税暂行条例》的规定，个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。按照财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。

2、印花税、土地增值税

自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、个人所得税

转让二手房，要缴纳个人所得税。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入为实际成交价格。

4、附加税费

转让二手房时，卖房人应以应纳营业税额为计税(费)依据，适用税(费)率如下：

(1)、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征;

(2)、教育费附加按3%的征收率计征;

(3)、地方教育附加按2%的征收率计征;城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。

根据《营业税暂行条例》的规定，个人转让住房应该按照不动产的相关规定处理，征收营业税，税率是百分之五。根据个人购买住房年限的不同，征收营业税的标准不同，主要是以五年为限，不足五年，全额征收营业税;超过五年，非普通住房的话，则是按照当年销售收入减去购买住房的价款后的差额征收营业税，普通住房的话，则是免征营业税。

吴毕民律师，毕业于云南大学法学院，高分通过司法考试，北京市隆安（昆明）律师事务所合伙人。从执业至今秉持以当事人利益为中心的执业理念成功办理了数百起纠纷案件。