预提企业所得税怎么算

开发产品竣工交付时，企业需要按规定确认销售收入，结转销售成本，但此时开发企业并不能取得全部成本发票入账。一方面是因为办理工程结算需要一定的时间周期，在工程完工时不能及时办结；另一方面由于工程款支付不及时等原因，导致开发企业不能及时取得发票。国税发[2009]31号文件正是充分考虑到了这些因素，允许房地产开发企业预提部分成本计入完工产品的计税成本。具体包括以下三项内容：

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

在实践中，我们发现不少企业由于对政策把握不准，在预提计税成本过程中，存在各种各样的问题。只有正确理解掌握相关政策才能准确地预提计税成本，享受相关政策的同时降低企业涉税风险。

开发企业在预提计税成本过程中需要注意以下事项：

1、对所有的出包工程，都可以按规定预提计税成本。

并不是只有总承包单位承包的工程才可以预提计税成本，未全额取得发票的所有工程项目，均可以依据相关证明资料，按规定预提计税成本。这一点是最常见出错的地方。比如，有的开发产品门窗、电梯等工程没有取得全部成本发票，却没有预提计税成本，主要原因就是财务人员错误地认为只能对总包合同预提计税成本。还有一些企业，由于内部管理原因，财务人员不知道哪些施工合同发票没有到齐，所以没有对总包之外的其他工程项目预提计税成本。

我们一般建议企业建立工程合同台账，对于合同金额、已收到的发票金额、已付款金额、合同内容、施工单位等信息作出详细登记，这样既方便按企业会计准则规定计提项目开发成本，正确确认完工产品成本，也方便按国税发[2009]31号文件规定预提计税成本。下表就是在合同管理台账基础上预提计税成本的明细表，供大家参考。

2、 对出包工程预提计税成本，必须证据充分。

针对出包工程预提计税成本时，必须有充分的证据。目的主要是为了防止个别企业利用政策漏洞，故意多预提计税成本，以达到延期纳税或逃避纳税义务的目的。

在预提计税成本时，通常需要结合的证据主要包括工程施工合同、已收到发票、工程结算（如已办理）或工程部门预计的结算金额等。

3、对出包工程预提计税成本，按发票不足金额与合同金额的10%孰低原则，并不是直接预提合同金额的10%。

例：某房地产企业开发项目供电工程合同金额1500万元，已收到施工单位开具的发票1400万元。合同金额的10%为150万元，发票不足金额为100万元。企业在预提计税成本时，对供电工程允许预提的金额为100万元而不是150万元。

4、对必须建造的公共配套设施预提计税成本时，可以采取预算造价法。

例：某房地产企业开发项目规划配套社区用房500平方米，公司成本部门提供的预算造价为120万元。如果项目确认销售收入时社区用房尚未开工建设，则可以直接按120万元的预算造价作为工程造价，预提计税成本；如果工程已经完工尚未办理结算，施工单位已提供发票70万元，则可以预提计税成本50万元。

5、应缴未缴的报批报建费用、物业完善费用可以依据相关证明全额预提。

这里的相关证明包括缴费标准、缴费通知单、催缴单、提供相关部门的缴费计划、应缴未缴的证明等资料。

6、预提计税成本的金额不是固定不变的，需要每年作出调整。

在每年企业所得税汇算时，都应当根据工程结算金额、收到发票金额、施工合同金额、报批报建费用的缴纳情况等重新计算预提计税成本金额。

例：某房地产公司开发项目绿化工程施工合同金额1500万元，2018年度企业所得税汇算时已取得施工单位开具的发票1000万元，当年预提计税成本150万元（MIN((1500-1000),1500×10%)）。2019年度企业所得税汇算时工程结算已经完成，结算金额1400万元，已取得施工单位开具的发票1350万元，则2019年度可以预提计税成本的金额为50万元（1400-1350），不能再与2018年一样预提合同金额的10%。

预提计税成本，是房地产企业财务人员企业所得税汇算时非常重要的工作内容之一。只有准确地预提计税成本，才能合法地延期缴纳税款，同时又可以降低企业的涉税风险。实际工作中，预提计税成本成为个别企业任意调节税款的手段，有的甚至采取编造虚假的施工合同等方式，达到少缴税款的目的，税收风险较大，希望引起大家的高度重视。