房地产企业所得税汇算清缴

按照直接法，企业所得税=当期应纳税所得额*适用税率

应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

实操中一般使用间接法，即在利润表的净利润额基础上，按照会计与税法的差异做相应调增或调减，每年5月31号之前要完成上一年度的企业所得税汇算清缴工作。本文重点介绍房地产开发企业在所得税汇算清缴中的纳税调整事项、申报注意点以及相对应要进行的税收筹划。

1、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额

由于房地产开发企业在收入确定上的特殊性，即在确认收入以前收到的房款都计入预收账款（负债科目，不影响损益），而不是计入主营业务收入，会导致利润表里利润与实际现金流有很大差异。基于此，在进行所得税汇算清缴时，要根据每年预收账款科目的贷方增加额和借方发生额，调整这两部分的预计毛利额（一般是15%）和对应实际发生的税金及附加、土地增值税。申报表是长下面这个样子的：

等到项目清盘并全部结利后，项目从一开始到现在的销售未完工产品的收入（上表第三行）合计值应该与销售未完工产品转完工产品确认的销售收入（上表第七行）合计值相等。

2、资产减值损失

包括但不限于坏账准备、存货跌价损失等，资产减值损失应进行纳税调增。因为资产减值损失在会计上影响当期损益，会使得利润减少，但是在税法上要将其影响损益的部分调整回来后再进行纳税。

3、职工福利费、职工教育经费、业务招待费、广告费和业务宣传费等

在这些调整项上，房企与其他所有企业一样遵循税法的规定，无特殊事宜。税法规定是这样的：

职工福利费、工会经费、职工教育经费支出分别不能超过工资薪金总额的14%，2%和2.5%，但是职工教育经费超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除，而其他两者不能跨年度。

业务招待费按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的千分之五。广告费和业务宣传费税前扣除不能超过当年销售收入的15%，但是超出的部分可以在以后年度跨年度扣除。

4、借款利息支出

房企在生产经营活动中发生的合理的、不需要资本化的借款费用，都是可以税前扣除的，包括：1、房企向金融企业借款的利息支出，2、发债的利息支出，3、向非金融机构的借款不超过金融企业同期贷款利率部分的利息支出等。集团内部统借统还支付的利息也可全额扣除。

5、弥补以前年度亏损

企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。所以对于有亏损的企业，一定要将这部分亏损利用起来，通过铺排收入或者调整费用支出，及早进行企业所得税的筹划。