中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

<原创> 作者：胡岚

房地产开发企业的企业所得税纳税申报表填报一直是每一个房地产财务人员的困扰，特别是对于刚入职房地产企业的财务人员，经常在季度填报时会不知所措。本文通过对相关房地产企业所得税填表说明的整理，并结合房地产公司实务让你快速掌握房地产企业的季度所得税申报表的填报技巧。

一、政策规定

　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》填报说明要求，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，应当按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入第4行“特定业务计算的应纳税所得额”。

二、未完工年度季度申报表填报

（一）财务资料

甲房地产公司开发的A项目于2019年10月份预售，4季度取得房屋预售收入21,800万元，当期预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及土地增值税等共计294 元。

1、账务处理为：

借：银行存款 21,800万元

待：预收账款---房款 21,800万元

借：应交税费—应交土地增值税 200万元

应交税费—应交城市维护建设税 42万元

应交税费—应交教育费附加 18万元

应交税费—应交地方教育费附加 12万元

应交税费—应交水利基金 12万元

应交税费—应交印花税 10万元

贷：银行存款 294万元

2、2019年4季度末利润表数据如下：

3、本企业该项目适用的预计毛利率是15%，适用的企业所得税税率为25%。土地增值税预缴率为1%、水利基金税率为0.06%、印花税的税率为0.05%、增值税预缴率为3%、城建税税率为7%、教育费附加征收率为3%、地方教育费附加征收率为2%。

（二）计算特定业务计算的应纳税所得额

1、预计毛利额=21,800/（1+9%）*15%=3000万元

2、特定业务计算的应纳税所得额

=预计毛利额—预缴的各种税金（不包含预缴的增值税）

=3,000-294=2,706万元

（三）未完工阶段季度纳税申报表填报

2019年4季度企业所得税预缴表

（四）总结：

因为未完工年收到的款项全部“预收账款”核算，发生的成本也都在“开发成本”核算，因此“营业收入”于“营业成本“全部为零，所以只需要按照国税发（2009）31号文规定，按照预计毛利率计算出预计毛利额，然后减掉当期已经缴纳的土地增值税预缴率为、水利基金税率为、印花税的税率、城建税税率、教育费附加征收率、地方教育费附加征收率等税费后，余额填在季度申报表第四行“特定业务计算的应纳税所得额”就可以了。

三、完工年度季度申报表填报

（一）财务资料

2020年9月份底该项目竣工决算。并收取完全部房款，其中1季度收款16,350万元，2季度收款27,250万元，3季度收款38,150万元，4季度收款5,450万元。2020年12月底该项目全部交房完毕，增值税进项税额留底金额为4,797.08万元。2020年4季度结转销售收入100,000.00万元，结转销售成本71,502.92万元，结转税金及附加1,614.35万元。

1、账务处理：

借：预收账款—房款 109,000.00

贷：主营业务收入—房屋销售收入 100,000万元

应交税费—应交增值税（销项税额） 9,000万元

借：主营业务成本—房屋销售成本71,502.92万元

贷：开发产品 71,502.92万元

借：应交税费——应交增值税（销项税额）9,000万元

贷：应交税费——应交增值税（进项税额）4,797.08万元

应交税费——预交增值税 2,850.00万元

应交税费——未交增值税 1,352.92万元

借：税金及附加 1,614.35万元

贷：应交税费—应交土地增值税 1,000.00万元

应交税费—应交城市维护建设税 294.20万元

应交税费—应交教育费附加 126.90万元

应交税费—应交地方教育费附加 84.06万元

应交税费—应交水利基金 60.00万元

应交税费—应交印花税 50.00万元

2、2020年各季度利润表数据如下：

（三）计算1-3季度特定业务计算的应纳税所得额

1、预计毛利额=（16,350+27,250+38,150）/（1+9%）*15%

= 11,250万元

2、预缴税金额=（16,350+27,250+38,150）/（1+9%）*【（1%+0.06%+0.05%+3%*（7%+3%+2%））

= 1,102.50万元

3、特定业务计算的应纳税所得额

=预计毛利额—预缴的各种税金（不包含预缴的增值税）

=11,250-1,102.50= 10,147.50万元

（四）1-3季度未完工阶段季度纳税申报表填报

备注：-7,605.00 = -2,317.00+（-2,262.50）+（-3,025.50）

这里要特别提醒的是，季度预缴纳税申报表中的本年累计金额是从1月1日起到本期的累计金额，即1季度的本年累计金额为1-3月份金额，二季度本期累计金额为1-6月份的累计数，三季度本期累计金额为1-9月份的累计数。

（五）计算4季度特定业务计算的应纳税所得额

1、预计毛利额冲回金额 =-（3000+11,250）=- 14,250万元

2、预缴税金冲回金额 =-（294+1,102.50）= -1,396.50

3、特定业务计算的应纳税所得额

=预计毛利额—预缴的各种税金（不包含预缴的增值税）

=-14,250-（-1,396.50）= -12,853.50万元

（六）4季度未完工阶段季度纳税申报表填报

四、案例解析：

从案例我们可以看出，甲公司在2020年同时经历了未完工开发产品的预售阶段即2020年1-3季度和未完工开发产品转完工阶段即2020年4季度两个阶段。那么对于房地产财务人员来说，虽然是同一年的不同季度，但是季度所得税纳税表填写完全不同。在4季度一定要紧记把之前的预计毛利额冲回，否则就会多缴纳企业所得税，给企业带来巨大的损失。