房地产企业所得税

9月20日，国家税务总局河北省税务局发布了一条消息，房地产开发企业经营所得税调整，不知道为什么几乎看不到有媒体在解读，是这些大V们不懂还是都觉得不重要？

我认为很重要。

首先，解释一下房地产开发经营所得税计税毛利:

预计计税毛利率和毛利额是指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。

预计毛利额＝预售房地产收入（不含增值税）×计税毛利率。

具体而言，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，

“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

翻译成大白话，开发商卖房子了，要先按规定预交税款，等交房了，所有的费用都产生了，再最后合并计税。

也就是说，降低这个毛利税款，起码开发商前期预交的税少了。

那么，具体少了多少？

（一)开发项目位于石家庄市城区及郊区的，不低于15%，相较之前没有变化。

(二)开发项目位于其他地级市城区及郊区的，计税毛利率由不低于15%调整为10%;

(三)开发项目位于其他地区的，计税毛利率由不低于10%调整为5%;

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率由不低于5%调整为3%。

也就是说，石家庄主城区和郊区没有变化，其他的地级市和县域城市都有所降低。

综合来看，对于开发企业来讲应该是“降负”了，在营改增的大背景下，税务筹划内容很复杂，不单单是一项影响因子，具体能不能节税，还要看开发商的“手段”了。