2017个人出租商铺税率

小何上一篇文章已经介绍个人出租住房应该交哪些税，最高不超过16%的税负。现在来介绍一下个人出租商铺要交多少税。

个人出租商铺同样涉及六大税和两项费，包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税。

一、政策依据

1、增值税

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第16号公告）第四条的规定：个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

同时根据《国家税务总局关于小微企业免征增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第52号）的规定：个人出租非住房，月租金收入额在30000元以下的，享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加

根据《城市维护建设税暂行条例》等相关规定，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，缴纳城市维护建设税（市区7%，县城和镇5%，乡村1%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）。

同时根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）的规定，个人出租非住房月收入额不超过10万元的，免征教育费附加和地方教育费附加。

3、房产税

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定，对个人出租非住房，按租金收入的12％的税率征收房产税。

4、个人所得税

根据《个人所得税法》的规定：对个人出租非住房取得的财产租赁所得按20％的税率征收个人所得税。

（1）每月租金不超过4000元的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-实际缴纳的各项税费-修缮费用（800元为限）-800］×20%

（2）每月租金在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-实际缴纳的各项税费--修缮费用（800元为限）］×（1-20%）×20%

5、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定：个人出租非住房应按“财产租赁合同”缴纳印花税，缴纳金额为租赁金额1‰，税额不足1元，按1元缴纳，并且合同双方都要缴纳。

6、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，个人出租非住房需要缴纳城镇土地使用税，年税额各地不等，从0.6元/平方米至30元/平方米。

小何总结：

1、非住房包含商铺、酒店式公寓、商住两用房等，是否为非住房，看房产证上的房产性质，只要未注明是住宅的，都属于非住房的范围。为方便大家理解，文中就以商铺代替非住房进行说明。

2、个人出租商铺涉及的六项税和两个费，其中只有增值税、教育费附加和地方教育费附加有减免税的政策。

3、如果不考虑减免和扣除金额，也不考虑城镇土地使用税，最高的综合税率为5%×（1+7%+3%+2%）+12%+20%+1‰×2=37.8%。

二、个人出租商铺要交多少税

例1：

小何当月取得市区商铺房租4000元，面积10平方。

1、增值税：月收入低于30000元，免税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：不交增值税，也就不交这三项。

3、房产税：4000×12%=480元

4、个人所得税：（4000-800-480）×20%=544元

5、印花税：4000×1‰×2=8元

6、城镇土地使用税：各省不一致，暂按10元/平方估算,10×10/12=8.33元

合计应纳税1040.33元，综合税率26%。

例2：

小何当月取得市区商铺房租40000元，面积40平方。

1、增值税：40000 ÷（1+5%）×5%=1904.76

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：

月收入低于100000元，教育费附加、地方教育费附加免征。

城建税：1904.76×7%=133.33元

3、房产税：（40000-1904.76）×12%=4571.42元

4、个人所得税：（40000-1904.76-133.33-4571.42-40单方-33.33）×（1-20%）×20%=5330.75元

5、印花税：40000×1‰×2=80元

6、城镇土地使用税：各省不一致，暂按10元/平方米估算,40×10/12=33.33元

合计应纳税12053.59元，综合税率30.13%。

以上是全国的规定，各地有特殊规定的,从其规定。

三、关于商铺征税的一点看法

如果你是包租婆，在这一刻，你就会理解冰冰姐为什么犯错了？有一个名词叫“税负痛苦指数”，中国的企业所得税25%，个人所得税收最高45%，同时个人收入中的14%左右作为社保基金上缴，而企业则配套上缴员工个人收入的40%作为社保基金和住房公积金，增值税率为16%。所以，与其他国家相比，中国的痛苦指数应该是相对较高的。

但是做为政府而言，他们认为税负并不高。为什么，他们是用实际税收收入额占GDP的多少来测量，2017年中国的税收总收入14.43万亿元，中国的GDP82.71万亿元，实际税负约为17.44%，这样的比例看起来又确实不高。

为什么会有这样的差异？是因为部分税种并没有实际征管，比如个人出租商铺和住房，除了出租给单位的需要开票才缴税，其他的之前基本没有纳入税务机关视野。中国税务机关也承认，中国的实际征收率在70%左右，甚至更低。随着国地税的合并,税务部门大数据的整合，信息管税让企业缴税的漏洞越来越少，也让个人自行申报缴纳税款成为可能。于是，政府一边在减税降负，但随着征管面的扩大，征缴率的提升，企业和老百姓实际感受到的税负水平却在一步步加重中。

最近关于个人出租房屋是否缴税问题，让房东们倍加紧张。毕竟，由于目前没有好的投资渠道，大部分老百姓省吃俭用的钱都用来买房了，贷款还未还清，又来个30%的“房租税”，让老百姓们情何以堪。

小何在上一篇文章也说过，小何预估，鉴于我国的基本国情和个人出租的庞大群体，近两年特别是在新个税刚刚实行之初，普遍要求出租方开具发票、缴纳税款的可题性并不大。

即使在未来，如果不降低税负，让税率在老百姓可承受范围，是无法开展下一步的征管行动的。低负担，严征管，是未来的发展趋势，中国终将和发达国家一样，个人与企业一样成为纳税主体，就其取得各项收入无论是房屋出租收入，还是取得的其他收入都要按规定申报缴税。