不动产融资租赁税率

某县为了招商引资，实行企业“拎包入住”，地方政府将建好的厂房租赁给企业使用。根据租赁合同的约定，企业分期支付租金，10年后，在企业付清所有租金后，产权归企业所有。出租人即政府将房屋租给承租人使用，承租人分期向出租人支付租金，在租赁期内房屋的所有权属于出租人所有，承租人拥有房屋的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据租赁合同的规定履行完全部义务后，房屋的所有权即转归承租人所有。根据租赁合同的约定，该租赁行为的实质属于融资租赁。

首先，融资租赁房产税纳税义务人。根据《 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 》（ 财税[ 2009 ]128号 ）的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。，对于融资租赁的房产，房产税纳税义务人为承租人。

其次，房产税计税余值的确定。所谓房产的计税余值,是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房产原价(不扣减折旧额)。对于融资租入的房产，根据所适用的不同会计制度，房产原值确定也不同：执行企业会计准则，租入固定资产不区分融资租赁和经营性租赁，租入固定资产计入“使用权资产”（过去为固定资产—融资租入固定资产），并与自有固定资产一样计提折旧。使用权资产的初始入账价值为租赁负债和初始直接费用（比如支付给房产中介的中介费等）之和。租赁负债为租赁付款额的现值。而执行小企业会计准则的企业，融资租赁房屋是按照租赁合同约定的付款总额和在签订租赁合同过程中发生的相关税费等确定。

作者：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所