商品房房产税税率

段时间朋友咨询房产过户税率是买卖合适还是赠予合适？从网上搜了搜，各种说法都有。感觉这个问题很普遍，于是请教了隔壁税务局老王。借此机会，分享给各位朋友。本话题仅指普通商品房住宅过户，不包括房改房、经济适应房等政策性用房以及自建房。

买卖过户、赠予过户，在不动产登记上都为转移登记。有二个特殊情况，一是夫妻间换名或者增减名，二是继承，都不属于转移登记的，除了印花税和登记费（80元/本）、工本费（第二本证书开始10元/本）外，不缴纳契税、个人所得税和增值税。本人换名的情况属于变更登记，虽然名字由张三改名为李四，但终究还是这个人，不动产相当于没转移。

咱接着讨论除特殊情况外的不动产转移登记，主要涉及契税、个人所得税、印花税。

一、买卖过户

1、契税，以买方家庭套数和买房面积确定。买方为家庭第一套住房，买方面积小于90平方米，契税税率为1%；买房面积大于90平方米，契税税率为1.5%；为家庭第二套住房，买房面积小于90平方米，契税税率为1%；买房面积大于90平方米，契税税率为2%；为家庭第三套及以上住房，契税税率为3%。

这里面有几个问题，一是买方房屋套数认定问题，地级市内其他区县有房，算不算？省内其他市的？省外的呢？买的门头房、写字楼、老家的宅基地房，算不算？答案是区县内国有土地上的住宅用房。简单说，以县域为范围，在国有土地上开发的普通商品房的套数。前述几种情况都是不认定为房屋套数的。二是家庭的认定，指夫妻双方及未成年子女名下的房屋。简单说，夫名下的房屋+妻名下的放房屋+未成年子女名下的房屋=家庭房屋。

2、个人所得税。以卖方家庭套数确定，卖方有二套及以上房屋，个税税率为交易额的2%或者房屋增值部分的20%，卖房为满五唯一，免个税的。例如，张三家庭名下2套房，要卖一套，缴纳个税为卖房交易额的2%，或者卖房增值部分（现在交易额与买房时交易额的差）的20%。

这里面也有几个问题，一是卖方房屋套数认定问题，与契税由买方在县域内房屋套数不同，个税是由卖方在地级市内房屋套数确定的。二是2%和20%的选择，在不动产登记窗口，一般由工作人员告知二选一，选后就不能改了。

3、印花税。没几个钱，不多表述。

二、赠予过户

1、直系亲属间的赠与。契税税率3%、印花税税率0.1%、免交个税，合计3.1%。

2、非直系亲属间的赠与。契税税率3%,印花税税率0.1%、个税税率20%，合计23.1%。需要说明的是，因为是赠予，所以没有交易额。缴税额是以当地的政府指导价格为基数乘以税率。政府指导价，每个楼盘、楼层不一样，具体多少税务部门可根据权限在系统内查询，不动产部门不掌握。前面主要探讨了契税、个人所得税、印花税，其他增值税、附加税就不讨论了。

举个例子：张三名下有二套房，一套是2015年花100万购买的第二122平米商品房，另一套是十年前花30万购买的86平米商品房。张三拟把122平米房过户至18周岁子女名下（无房），是买卖过户还是赠予过户合适？

一是买卖。契税，子女名没有房，则122平房为第一套房，1.5%税率。个税，张三二套房，2%。合计税率3.5%。

二是赠予。直系亲属间的赠与，合计税率3.1%。这样赠予较买卖税率小，赠予成本小。但如果过户86平米，买卖过户税率是3%，成本小于赠予成本。

这种情况很多，都是老子出房还出税。到底是买卖还是赠予过户，各位朋友自己算算就可以了。

其实，不动产过户分很多种情况，得具体事情具体分析。有需要的朋友，可以交流。

不当之处，还请批评指着。