土地出让契税税率

随着新的契税法及财政部税务总局公告2021年第23号配套文件中：“土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”与之前“土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费及其他经济利益对应的价款”对比影响。

比如甲企业棚改项目，挂牌时土地出让金3亿，土地面积60000平方米，建筑面积约26平方米，按照政府竞拍土地要求需要配制10000平米安置房无偿提供原拆迁住户居住，拆迁企业按照政府委托评估机构货币补偿6000万元，城市基础配套费按照建筑面积120元/平方米，按照政府文件安置房源建筑面积免城市基础配种费，由于前期土地整理、拆迁户过渡期补助费、实物配套房源及给工业企业拆迁补偿，当地政府以挂牌缴纳土地出让金总金额80%（即2.4亿万元）返还给房地产企业用于以上支出。

税务分析及风险：

按照正常房地产开发企业土地出让计税依据30000万元*4%=1200万

城市基础配套费260000*120*4%=124.8万元

土地出让金金额及城市基础配套费一般在企业与政府签订土地出让金合同中体现。但是拆迁补偿及实物配建房未能体现，导致很多房地产企业财务人员未缴纳相关企业，最终导致增值税、企业土地增值税和企业所得税涉税风险。

根据契税相关税收法律对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，需计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税，有些财务人员补偿给工业企业货币补偿缴纳契税6000*4%=240万元，然后把土地出让金返还想对应契税扣除，房产企业缴纳契税依据（30000+260000*120/10000+6000-24000）=604.8万元；造成后期企业在企业所得税涉税风险。

针对实物配套安置房契税计税依据有4中不同声音，

1、一类财务人员认为应该按照房地产开发企业建筑成本作为缴纳契税依据；

2、一类财务人员认为应该按照与拆迁户签订拆迁协议时候市场价格作为缴纳契税依据；

3、一类财务人员认为应按照以前营业税时候，成本加适当核定利润作为缴纳契税计算依据；

4、一类人员认为房地产市场价格变化比较大，一般签订拆迁合同时到交房需要3年甚至很多年，需要按照房地产企业交房时市场价格作为契税计算依据。

笔者查询大量相关契税相关税务法律及相关省税务局及财政发部的文件对没有给出具体可操作的解决方案，建议可以给项目主管税务局沟通；但笔者建议根据所在项目土地增值税情况，选择最有利方式，缴纳契税计税依据价格，可以计入土地增值税成本中土地征收费用及拆迁补偿费中，计算缴纳土地增值税至少可以多加计扣除20%成本和增加土地增值税成本扣除，从而降低土地增值税额，实现企业利润最大化（可以参考以后土地增值税筹划案例分析）。

上述契税交纳计算依据，土地出让30000万元、配套费260000*120/10000=3120万元，

货币补偿金额6000万元，假设10000平方配套房在交付房时价格8000元/平米米即8000万元。最终缴纳契税计算依据（30000+3120+6000+8000=47120）；按照该项目所在省份房地产企业出让出让金缴纳契税税率4%，即47120*4%=1884.8万元。