不动产进项抵扣优惠

一、政策原文

根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%　

按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

二、总局解读（含学习笔记）

（一）39号公告的规定

不动产一次性抵扣的政策，主要包括两方面内容：一是，今年4月1日后购入的不动产，纳税人可在购进当期，一次性予以抵扣。二是，今年4月1日前购入的不动产，还没有抵扣的进项税额的40%部分，从2019年4月所属期开始，允许全部从销项税额中抵扣。

需要强调的是：一是，“自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣”，一般情况下，纳税人从自身税款缴纳、资金占用角度考虑，在4月所属期就应该将待抵扣部分转入进项税额。但是，如果发生个别纳税人4月以后要求转入的，也是允许的。二是，纳税人将待抵扣的不动产进项税额转入抵扣时，需要一次性全部转入。

（二）14号公告的规定

按照规定，已经抵扣进项税额的不动产，发生用途改变或者非正常损失，需要做进项税额转出；未抵扣进项税额的不动产，用途改变后用于允许抵扣进项税额项目的，需要做进项税额转入。不动产进项税额如何转进、转出，《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号发布，以下简称15号公告）对其进行了细化规定。

不动产改为一次性抵扣后，原分两年抵扣的15号公告相应废止。但不动产发生用途改变等情形，进项税额转进、转出的规定，还应继续保留。因此，在14号公告中，我们对相关规定进行了延续。具体来讲，就是两项：

一是，已抵扣进项税额的不动产，如果发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减；

二是，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

需要提醒大家注意两点：一是，不动产进税额转进转出，都是按照不动产净值率计算，不动产净值率是不动产净值与不动产原值的比，不动产净值、原值与企业会计核算应保持一致。二是，不动产发生用途改变，进项税额转进转出的时间有所不同。需要转出的，是在发生的当期转出；需要转入的，是在发生的下期转入。

思考：请对照14号公告的规定，和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）文件不动产抵扣的相关条款，比较一下，为什么说14号公告的规定更为严密、更具有可操作性？

（三）申报表填写

自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额可一次性抵扣，申报时填写在申报表《附列资料（二）》中相应栏次。

截至2019年3月税款所属期，原《增值税纳税申报表附列资料（五）》第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”的期末余额，可以自2019年4月税款所属期起结转填入申报表《附列资料（二）》第8b栏“其他”。

三、案例分析

（一）购进不动产

2019年5月1日，一般纳税人A公司购入一座厂房，取得增值税专用发票并认证抵扣，发票上注明金额1000万元，增值税税额90万元。厂房既用于免税项目又用于应税项目，A公司将厂房按照固定资产管理。假设厂房分10年进行计提折旧，无残值。

取得厂房时应在当期抵扣进项税额90万元

借：固定资产——厂房 1000

应交税费——应交增值税（进项税额） 90

贷：银行存款 1090

（二）改变用途：可抵扣——不得抵扣

2020年5月1日，A公司改变厂房用途，将其专用于生产免税项目。根据政策规定，用于免税项目不得抵扣进项税额，需要从当期进项税额中进行扣减处理。

1、计算不动产净值率

不动产净值=1000-（1000÷10）=900

不动产净值率=900÷1000=90%

2、计算不得抵扣的进项税额

不得抵扣的进项税额=90×90%=81

借：固定资产——厂房 81

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 81

（三）改变用途：不得抵扣——可抵扣

2019年5月1日，一般纳税人A购进专供于技术开发项目使用的办公楼，该项目为免税项目。取得增值税专用发票注明金额1000万元，税额90万元。企业将其作为固定资产管理，假定按10年计提折旧，没有残值。2020年5月1日，将该办公楼改变用途，提供给另一应税项目办公使用。

1、购进时用于免税项目不允许抵扣进项税额

借：固定资产——办公楼 1090

贷：银行存款 1090

2、改变用途时允许在6月份计算抵扣进项税额（注意，这里是改变用途的次月，因此，5月改变，6月抵扣）

不动产净值=1090-（1090÷10）=981

不动产净值率=981÷1090=90%

允许抵扣的进项税额=90×90%=81

借：应交税额——应交增值税（进项税额） 81

贷：固定资产——办公楼 81

（四）假设某企业2019年5月1日取得不动产，增值税专用发票上注明金额100万，允许抵扣的不动产进项税额9万。2019年5月又决定把原待抵扣的不动产进项税额20万作抵扣处理，则申报表填列如下：第9栏主要用于统计纳税人本期用于购建不动产的扣税凭证上注明的金额和税额，用来分析和检验政策产生的效应。

以上案例摘自微信公众号：野渡无人舟自横。

四、总局问答

1、我公司2019年3月份购入一间厂房，当月取得增值税专用发票并在增值税发票选择确认平台勾选确认。请问办理3月税款所属期申报时，该厂房的进项税额可以一次性抵扣吗？

答：不可以。《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号，以下简称“39号公告”）第五条规定，自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

你公司3月份购入的不动产，属于2019年4月1日前购入，应在3月税款所属期抵扣60%进项税额，余下的40%进项税额自4月税款所属期起将抵扣完毕。

2、D公司2018年9月购入一栋写字楼，按照原来的税收政策规定，不动产进项税额的40%应于2019年9月抵扣。2019年4月1日增值税新政实施后，40%部分是否只能在2019年4月税款所属期抵扣？

答：39号公告第五条规定，纳税人取得不动产或不动产在建工程尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。2018年9月购入写字楼，按照规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，D公司既可以在2019年4月税款所属期一次性抵扣，也可以在2019年4月之后的任意税款所属期进行抵扣。

3、我单位2019年4月购入一层写字楼，取得增值税专用发票，购入写字楼的不动产进项税额还需要分两年抵扣吗？

答：不需要，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人取得不动产的进项税额不再分两年抵扣，而是在购进不动产的当期一次性抵扣进项税额。

4、 我单位2018年6月购入一层写字楼，取得增值税专用发票，购入写字楼的不动产进项税额在2018年7月申报抵扣了60%，在今年哪个月份就能够申报抵扣剩下的40%？

答：尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

5、我单位2019年1月购入一层写字楼，取得增值税专用发票，当前尚有购入写字楼的不动产进项税额40%未抵扣，我单位能否在2019年8月申报抵扣剩下的40%不动产进项税额。

答：可以，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起，增值税一般纳税人自行选择申报月份从销项税额中抵扣。

6、我单位2019年4月对原有厂房进行修缮改造，增加不动产原值超过50%，为本次修缮购进的材料、设备、中央空调等进项税额，还需要分两年抵扣吗？

答：不需要，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人取得不动产的进项税额不再分两年抵扣。

7、不动产实行一次性抵扣政策后，截至2019年3月税款所属期待抵扣不动产进项税额，怎样进行申报？

答：按照规定，截至2019年3月税款所属期，《增值税纳税申报表附列资料（五）》第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”的期末余额，可以自2019年4月税款所属期结转填入《增值税纳税申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”中。