个人转让房地产的税收优惠

一、个人股权转让会涉及什么税种？税率多少？

个人所得税个人转让股权，按“财产转让所得”缴纳个人所得税，应纳税额 = （股权转让收入–股权原值–合理费用） × 20%。（合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。比如印花税，评估费等。）

印花税纳税人转让股权的印花税计税依据，按照产权转移书据所列的金额（不包括列明的认缴后尚未实际出资权益部分）确定。产权转移书据，税率为价款的万分之五。

增值税个人转让所持有的非上市公司股权，不需要缴纳增值税。

二、个人转让股权纳税义务发生的时间？

扣缴义务人、纳税人应当在下列行为发生的次月15日内向主管税务机关申报纳税：

（1） 受让方已支付或部分支付股权转让价款的；

（2）股权转让协议已签订生效的；

（3）受让方已经实际履行股东职责或者享受股东权益的；

（4）国家有关部门判决、登记或公告生效的；

（5）股权被强制过户、对外投资、抵债等非货币性交易且交易行为已完成。

（6）税务机关认定的其他有证据表明股权已发生转移的情形。

上述任何一个条件符合均构成个人所得税的纳税义务发生时间。

三、股权转让收入如何确定？

一般情况下是按转让合同上标明的价格，但也有例外的情况，如若转让价格明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。如若转让人除了取得合同标明的股权转让收入之外，还有一些合同未列明但与转让股权相关的收入（转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等和纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入），也应当一并征税。

四、什么算股权转让收入明显偏低？

股权转让收入应当按照公平交易原则确定。符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:

（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；

（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；

（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；

（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；

五、 只要股权转让收入明显偏低就会被税务机关调整吗？

如果符合下列条件之一，即使收入偏低也视为有正当理由，税务机关不会调整。

（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；

（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；

六、 税务机关核定个人股权转让收入的方法有哪些？

根据《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法（试行）>的公告》（国家税务总局公告2014年第67号）第十四条规定：主管税务机关应依次按照下列方法核定股权转让收入：

（一）净资产核定法股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

（二）类比法1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定;2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。

（三）其他合理方法主管税务机关采用以上方法核定股权转让收入存在困难的，可以采取其他合理方法核定。

七、股权原值如何确定？

股权原值常见的确认方式有以下几种：

（一）以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值

（二）以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值。

（三）通过无偿让渡方式取得股权，股权转让收入明显偏低，视为有正当理由，按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值。

八、股权转让如何申报？

（一）到当地的税务大厅申报

（二）在自然人扣缴客户端申报