自然人印花税优惠

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产权法第46篇原创文章

文 | Huiming Lin

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各个州政府会对相关交易征收印花税。因此，读者会发现，各个州采用不同税率来征收基础印花税与海外人士附加印花税。

本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。

一、基础印花税

（2018年8月，昆士兰州的基础印花税税率表）

由于计算较为复杂，在律师进行精确计算前，我们往往会将基础印花税概括为3-4%之间，为读者们提供以下计算器链接：

• 基础印花税预估计算器：快速获得印花税预估金额；

(复制以下链接到浏览器打开 https://www.qld.gov.au/housing/buying-owning-home/advice-buying-home/transfer-duty/how-much-you-will-pay/calculating-transfer-duty/estimate-transfer-duty)

• 基础印花税精准计算器：应用于较为复杂的交易。

(复制以下链接到浏览器打开 http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X#)

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

• 如标的产权是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税；
• 如标的产权是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税, 即使30天内该房产还没有成交。

基础印花税减免与置业补贴可参见下文：

• 昆州房产交易法律指南 (3): 置业税务、(首次)补贴与印花税减免

二、海外人士附加印花税

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士：

• 澳大利亚公民
• 持有永久居留签证人士
• 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

海外人士印花税税率如下：

3%

2016年10月1日之后且于2018年6月30日之前，签署交换的合同的海外买家需缴纳 3% 的海外人士附加印花税；加上基础印花税3-4%，则总共印花税为 6-7% 。

7%

2018年7月1日之后，签署交换的合同的海外买家需缴纳 7% 的海外人士附加印花税；加上基础印花税3-4%，则总共印花税为 10-11% 。

假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：

基础印花税约为：$600,000×3.75% = $22,500

+ 附加印花税约为：$600,000×7% = $42,000

总印花税约为：$64,500

三、海外附加印花税的

7种豁免与优惠方式

1通过买家主体减免：

• 成为税法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的公司。

以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了“控制权益”（Controlling Interest）一词。一般来说，若一公司中，非澳洲常住居民对于该公司的实际控制（投票权、潜在投票权、已发行股份）超过50%，则通常来说其需要缴纳附加印花税；

• 成为税法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的信托；

延伸阅读：

一张图解析海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房 | 澳洲法律评论。

2通过开发案减免：

• 考虑到特殊情况，包括一系列因素，如经济利益，特定类型实体之间的竞争劣势，可能会有一些土地收购开发案可适用于昆士兰州附加印花税的免除。这还会取决于附件印花税的应用和社区福利的提供，包括工作岗位，基础设施和住房供应。
• 但是，这些问题需要由政府进行逐案考虑和审批。读者可以进一步参考关于政府公布的关于开发案豁免的相关因素、准则以及申请流程。

3通过时间段减免：

• 若在2016年10月1日之前签署并交换完的文件，海外买家则不需要缴纳该附加印花税。
• 若在2016年10月1日之后但在2018年6月30日之前，海外买家除了需要支付基础印花税外，还需支付3%的附加印花税。
• 若在2018年7月1日之后，海外买家除了需要支付基础印花税外，还需支付7%的附加印花税。

4通过（首次）自住置业减免：

海外人士附加印花税的应用虽然会影响首次置业补贴（1.5万澳元），但不会影响首次自住置业的基础印花税减免。

以海外买家于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例：

• 为首次自住置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$35,000（=$0+$35,000）；
• 为自住但非首次置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$43,750（=$8,750+$35,000）；
• 以上相较，直接投资置业的总印花税$50,925，可减免$7,175。

5通过配偶（或产权比例）减免：

一对夫妻（夫为澳籍人士，妻为海外人士）以共同共有的方式于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例，若得到合适法律意见与财政规划，那么最优的印花税减免方案可能为：

夫：基础印花税全免；

妻：基础印花税全免，且仅需支付海外人士额外印花税$17,500。

6通过土地建筑双合同减免：

因永久产权与受国人偏爱的大地别墅，买地建房模式（Home and Land Package）在昆士兰州非常受欢迎。部分开发商或建筑商往往会将土地购买合同与建筑合同打包为一本合同供买家签署，在这种情况下买家需要支付的是土地与建筑总金额的计算出的附加印花税率。

以最近非常受瞩目的黄金海岸与布里斯班交界处Coomera为例：

• 若海外买家收到的是一本打包的土地与建筑合同，那么价格可能往往不会低于60万澳元，这意味着印花税总额可能在6万澳元以上；
• 但是，如果买家收到的是土地购买与建筑分开的两本合同，那么买家仅需要支付土地合同的印花税，往往不需要支付建筑合同的印花税。若土地价格仅为30万澳元，则印花税总额将会降低至约3万澳元。

7 更多：

如果读者朋友们希望了解关于海外人士印花税与减免第7种可行途径，可通过扫描以下二维码获得法律建议。

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本文律师：林汇铭

中澳两国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国家奖学金）

联合出版《澳洲首次置业红白书》，撰写逾50万字原创中澳法律文章

获2018年度APAC澳大利亚杰出青年律师奖（30岁或以下），涉猎产权法、国际商法与家庭法

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