关于购房的优惠政策

我们跟大家讨论过几次房地产的话题，确实今年上半年以来房子是越来越难卖了，开发商在不断的打折，银行在不断的降首付降利率，所以很多人也说是不是现在各方面给出的优惠条件已经足够了，是不是最近一段时间以来恐怕是过往20年最好的购房良机？

越是在市场下行的时候，我觉得很多人更是容易清醒，更容易让我们看清购房的本质是什么，今天确实各方面的优惠政策已经是给足了，不光开发商和银行给，连地方政府都动手了。

比如说就在前两天我看到一则新闻，山东聊城拿出了最大的诚意给出了最大的优惠，当地规定拥有聊城户口的18岁到35岁的青年在当地主城区首次置业的话，这是妥妥的刚需，当地给出三项优惠政策。

首先第一，当地财政直接给5万块钱的补贴，不管你买多大的房子，多少钱的房子，直接给你优惠5万块钱，第二如果开发商愿意的话，政府可以协调开发商再给购房者优惠5万，这就10万了。第三政府建议开发商可以在备案价的基础上再给予购房者5%的折扣优惠，100万的房子再优惠5万，200万的房子再优惠10万。

也就是说当地的青年首次置业能拿到十几万到二十万的优惠，当地的房价其实并不算太高，买个100平左右的房子一两百万也就够了，所以说当地给出的优惠力度是相当大的。

但是当然人家有条件，第一从即日起大概到明年5月份，这个优惠期是有限的，不会一直优惠下去，第二这些房子取得房产证之后5年之内不得上市交易，人家说了我们这次优惠是精准的给予那些首次购房的刚需者，不希望大家利用政府这个政策进行炒房卖房，发这个不义之财，所以你既然是刚需，你买了房之后5年之内不卖也很正常。

此前很多地方政府给出的购房优惠都是免契税或者购房款总额的0.5% 、1%的优惠，说实话这些优惠主要都是来自于房地产销售的时候，政府的税收收入，而这次很显然聊城政府是真金白银的拿出来钱补贴给消费者的。

当然我们也能体会到地方政府的良苦用心，因为以往的节目我们就跟大家聊过今天很多地方财政它是妥妥的土地财政，地方政府要靠卖地来维系本地的各种财政支出，而一旦当地这个房子不好卖了，土地自然也不好卖，当地的财政收入就捉襟见肘了，所以从这个角度上讲我们倒是能够理解各级地方政府为何如此不惜血本的要挽救当地的房地产行业。

而且他们也真的是希望在托市的时候也不要让那些炒房客有机会过来炒房，毕竟大家都知道这个泡沫再吹大，对当地来讲也不是个好事，所以很多人总结说今天对于刚需购房者来讲确实是个购房良机。

咱们可以算算账，银行首付够低了，很多地方银行首付大概只有两成，银行利率也很低，如果你真的是首套房的话，有的地方银行利率已经可以做到4.1%了，再加上开发商给你打折，地方政府给你补贴，确实这个条件比三五年之前要优厚的多得多，那么对于刚需的年轻人而言现在是不是个购房的良机呢？

这个事我觉得咱们要从根上讨论一下，那就是我们作为普通人买房的主要目的到底是什么，其实我觉得大家只要仔细想想就能知道自己买房的目的是什么，第一层当然是居住需求了，我需要有一个安稳的家我需要娶妻生子繁衍后代，我需要有一个稳定的大后方，那么房子当然是很重要的。

世界各国各地的青年人都需要房屋，大家都需要有一片自己的天地，然后再去打拼生活，所以房屋的第一个目的居住属性这是显而易见的，但是当然对于大多数人而言，购房实际上还有第二个目的那就是希望自己的房产能够保值和增值。

房子不同于其他的事物叫不动产，而且过往20年中国房地产高歌猛进的发展，让我们认为房地产还有另外一处属性就是升值的属性，大家可以想象一下你今天去买一个手机你看中什么，看重它的升值价值吗？不可能。

手机买到手就是二手手机，一天不用它都会贬值，随着时间的推移手机的二手价值将归于零，不光手机是这样，昂贵的奢侈品也好甚至家电汽车也好，从买到手那天你都知道它叫消耗品，你买它看重的是使用价值。

你买手机为了打电话，买电视为了看节目，买汽车为了出行方便，没有人会跟你说我买汽车的主要目的是既可以舒舒服服地开车上班，同时我这个车每年还保值增值，我这个车持有时间越长这个车的价值就越高，我将来还有一天可以把车当二手车变现，然后我还可以狠赚一笔，没有人会有这样的想法。

因为大家都清楚，汽车也好家电也好手机也好，奢侈品服装也好，它通通只有使用价值，它的二手价值将随着时间的推移慢慢归零，换句话讲它们跟房屋有一个本质的不同就是房屋使用的时间越长它越升值，其他商品使用时间越长它越贬值，所以有很多人购房的第二个目的出来了，那就是希望自己的资产保值增值，在我使用房屋的居住价值的同时还能让它给我赚钱。

而且过往20年我国房地产发展太过迅速，以至于对于很多人来说房屋的第一重价值居住价值不那么重要了，因为它升值升得太快了，去年1万买的，今年可能值2万，明年可能值3万，什么投资都赶不上房地产投资，在这样一个状态之下很多人投资房产的心态已经变了。

本来我们投资房产的心态应当是我需要有一个房子居住，我在居住的同时捎带脚的每一年我这个房价还有个百分之几的涨幅，我感觉这是一种比较牢靠的投资渠道。然而现在对很多人而言，这个房子买了住不住都无所谓，甚至我都不操心把它租出去，因为我都看不上那点可怜的租金收入，我最看重的就是房子只要一买它就升值，隔个三五年它就翻一番，真是比什么基金理财P2P都强多了。

正是因为过往20年房价上涨过于迅速，使得很多人都忘记了我们买房子的本来目的是来居住的，而到今年经过接近一年的房地产不断下跌和房屋难卖之后，很多人终于慢慢意识到了可能房产作为投资品的属性正在慢慢被剥离，所以我们再买房首要的恐怕就要考虑到它的居住价值而不是投资价值了。

更有甚者说不准房地产将变得和汽车家电一样，它每年不一定在升值，它每年还要再贬值，这样的情况不是没有。比如说我们的邻邦日本在过往30年的时光里房产就几乎没有升值，而且有很多小城市房价还出现了狂贬，其实相类似的情况在我国也不是没有出现。

我们固然有像香港这样房价动辄一平米几十万的大都市，可是我们也有像鹤岗这样几万块钱就能买到一处房屋的小城市。而且随着大城市虹吸效应的不断增加，我国大量的中小城镇的房价说实话就很难涨上来了，为什么？没有人口。

大量的年轻人口迁移到外面去了，城市留下来的都是垂垂老矣需要领退休金过活的老人，所以这个城市的经济越来越低迷，经济活动越来越不频繁，那么当然房价就涨不上去，所以我们未来会出现很多城市房子贬值的情况。

对于北上广深这种超一线城市它的房价有可能还是要上涨的，因为毕竟物以稀为贵，毕竟每年有大量的年轻人要到一线城市来打拼，严酷的竞争之下那个房子是有可能涨价的。但是对于大量的三四五线城市而言，缺少了人口这个基本支撑，当地的房价还能不能涨或者说当地的房价会不会迅速地滑落，那么对于大量的还居住在三四五线城市中的人而言大家可能就要做一个考虑了。

我买房的第一重目的是为了居住，我买房的第二重目的是为了资产的升值，现在第二重目的基本就没有了，你恐怕买房之后还会亏钱，那么我为什么非要买房呢？今天有很多人说日本的男青年太幸福了，为什么？因为日本没有丈母娘要求买房这一说。

中国的年轻人你要找一个情投意合的女青年结婚，你身上压力是巨大的，你可能有三金你可能有彩礼，更关键的是大多数丈母娘都问你在所在的城市有没有一套房子，哪怕是按揭贷款买来的也行，这说明你有一个稳定踏实的经济基础，人家才敢把孩子嫁给你。

为什么日本的丈母娘没有这个要求，为什么大量的日本年轻人结婚的时候根本就不考虑买房子而是去租一个房子，道理很简单，年轻人要结婚，组建一个新的家庭需要有一个共同的居所，但是这个居所可以是买来的也可以是租来的，如果当地的房地产是上升期的话，你买一套房子既解决了你居住的需求，未来小家庭的资产还会因为房价上涨而不断翻番，这当然皆大欢喜。

可是日本房价停滞30年了，任何一个日本年轻人从他出生之日起，他的意识中日本房价就是不会上涨的，甚至随着时间的推移日本很多老破房屋是不好卖的，价格是下跌的，那么你投资房产就成了投资累赘了。你不但赚不到钱还要亏钱，还要背上沉重的房贷压力得不偿失，所以很多日本年轻人是很习惯于租房结婚的，因为钱都是自己的钱，花大头钱去买一个不会升值反而贬值的产品，只有傻子才会这样做。

而反过来说，年轻人刚入社会本来收入就不高，如果再缴纳很高的首付，背负沉重的房贷压力，确实生活是轻松不起来的，可如果只是租房，虽然说租金也不便宜，但好歹比首付低，甚至很多城市租金远远要低于同品质房屋30年每个月要还的月供，所以租房的话对于大量年轻人而言真是压力很低。

而且按有的年轻人的想法，他们不想过那种一眼就看到死的人生，他们需要人生有无数个惊喜，甚至他们不一定总在一个地方待一辈子，那么太好了如果你买房的话，从买房那天开始你就被锁死在这个地方了，你想把这个房子卖掉，换个城市生活是千难万难的，可是租房不一样，那真是说走就走你随时随地可以跟房东解约，然后背上背包去下一个城市。

在过往的20年，很多人这样做可能心里有负担，你看看我的同龄人人家都买房了，我还这么居无定所四处漂泊，3年5年之后人家因为房地产价值的上升，人家的资产总量已经比我高很多了，我们同样起点的年轻人，因为我租房他买房，5年10年之后我们就是两个不同的阶层了。

可是如果中国大多数县城的房价不涨反跌，如果房子真的失去了投资品属性，那么你租房他买房，说不定你的资产比他还要多，因为他买到了一个负资产，所以从这个意义上讲，我觉得10年未来20年，中国很多小县城，三四五线城市房价的稳定甚至不上涨这未尝不是一个坏事。哪怕对于刚需而言，大家都可以考虑一下我是买房合适还是租房合适，因为毕竟在房住不炒的大背景之下，那些城市房价再想上涨恐怕很困难。