政策性搬迁税收优惠

一、定义

财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）中规定的企业收到政府拨给的搬迁补偿款是指：企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

《企业会计准则》解释第3号中规定的企业收到政府给予的搬迁补偿款是指，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。

《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知 》（财税[2005]45号），政策性搬迁收入是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要

几个文件的规定从根本上来看是一致的，本文说讨论的政策性搬迁收入应当具有如下基本特征：

1、 搬迁行为由政府主导并发起，并非企业自愿的行为；

2、 搬迁行为一般是为了公共利益；

3、 搬迁补偿由政府支付。

二、政策性搬迁会计处理

已执行《企业会计准则》（2006版）的企业

根据《企业会计准则》解释第3号的规定，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自“专项应付款”转入“递延收益”，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。

企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。

1、收到补偿款时

借：银行存款

贷：专项应付款

2、将属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，自专项应付款转入递延收益。

借：专项应付款

贷：递延收益

3、实际发生与搬迁有关的费用性支出、停工损失时

借：有关费用类科目

贷：银行存款或其他相关科目

同时

借：递延收益

贷：营业外收入

4、因搬迁实际发生固定资产、无形资产清理损失时首先按照准则中固定资产、无形资产处置的规定进行账务处理，对于处理发生的净损失，应当将相同金额由递延收益转入营业外收入。以固定资产清理为例

转入清理：

借：固定资产清理

累计折旧

贷：固定资产

发生清理费用

借：固定资产清理

贷：银行存款或有关科目

结转固定资产清理

借：营业外支出

贷：固定资产清理

同金额结转递延收益

借：递延收益

贷：营业外收入

5、使用搬迁补偿购建固定资产、无形资产，按照正常的资产购建处理，在相关资产提取折旧或者摊销时，同时按折旧额或者摊销额结转递延收益。以购建固定资产为例

购买固定资产

借：固定资产

贷：银行存款或其他相关科目

提取折旧

借：管理费用或其他相关科目

贷：累计折旧

同时同金额结转递延收益

借：递延收益

贷：营业外收入

6、取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的应当转入资本公积

借：专项应付款

贷：资本公积-其他资本公积

三、政策性搬迁的税务

印花税：

征收

依据：《印花税暂行条例》

《印花税暂行条例实施细则》

增值税：

处置固定资产照章交纳增值税。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收增值税。

依据：财税【2016】36号

土地增值税：

因国家建设需要依法征用、收回的房地产。免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条

契税：

房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分按照苏财农税〔1999〕28号执行“因兴建公益设施被县级以上人民政府征用(占用)而重新承受土地、房屋的单位，可给予应纳税额50%的减税照顾；因其他建设被县级以上人民政府征用(占用)，重新承受土地、房屋的单位，一律照章征税”

依据：《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》苏政发〔2014〕66号

个税：

对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得税纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

依据：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2005]45号

企业所得税：

1、企业发生的新购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。（即采取分期折旧扣除，而不得一次性税前扣除）

注释：这条是新政策最大的变化。

2、企业应在搬迁完成年度（最长5年），将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。向税务报送“中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表”。

3、 企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：

（一）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。

（二）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。

4、 企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：

（一）搬迁规划已基本完成；

（二）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。（恢复生产50%以上）

5、企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。（中断亏损弥补年度）

依据：《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》2012年第40号公告

《国家税务总局 关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》2013年第11号公告