营改增试点优惠政策

上周，将于2016年5月1日全面推开的“营改增”实施方案终于落地，已实施4年多的营改增改革终于了迎来“收官”之战。随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税，这场浩浩荡荡、全年减税超5000亿元的重大改革究竟对我们老百姓影响几何呢？

1 房价会降吗？

住房乃民生第一大计，房地产业迎来减税利好，从此前征收5%的营业税，改为适用11%的增值税率，那具体房价会不会降是我们关心的头等大事。

房企成本主要有三大块：建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点，有助于降低盖房和融资成本。方案最受关注的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。说白了就是虽然成本降低，但是对于降价意愿这种东西还是供需市场的撮合，房地产行业市场化竞争会对此做出最后的反映。

2 办公条件会改善吗？

新政颁布后，或会有一些小伙伴发现“来福利了”，公司改善了办公条件。本次方案新增“不动产所含增值税可以在两年内抵扣”政策，减税力度超出预期。购置者可以将商业办公购置税作为进项增值税申请抵扣，这意味着所有行业企业在购置办公楼时成本会降低。资料显示，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，如此，营改增的落地将有望促进写字楼去库存。但这也仅是为刚需提供便捷，真的说没有刚需大概也不会为了税务问题购置商业办公楼。

3 个人卖房要多缴税吗？

各方关注的二手房交易营改增政策终于落定，方案也体现了“因城施策”方针。对于北上广深市之外的地区，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

而对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

简单来计算，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05）=95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。

4 老百姓日常生活受益多少？

一大波与百姓生活紧密相连的项目被列入到了免征增值税行列中，如托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，医疗机构提供的医疗服务，从事学历教育的学校提供的教育服务，博物馆文化馆等第一道门票收入、个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务等。方案明确了数十项，保障百姓基本的公共服务。

这样看来，整体税收政策是服务于民的，只是到了具体实施后，价格调整的区间幅度确实是市场化的。