物业公司增值税怎么算

近期小编总是被问以下问题：我公司是物业公司，

1. 符合加计抵减政策，其中物业管理服务是否适用15%的加计抵减政策？

2. 在经营过程中涉及的水费、电费、燃气（煤气）费该如何缴纳增值税？

下面且听小编一一道来：

根据：《财政部 税务总局公告2019年第87号》

第一条规定：2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额（以下称加计抵减15%政策）。

第四条规定：纳税人适用加计抵减政策的其他有关事项，按照《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）等有关规定执行。

根据《财政部　税务总局　海关总署　关于深化增值税改革有关政策的公告》 （财政部　税务总局　海关总署公告2019年第39号）

第七条：第一项规定，包括生活服务在内的四项服务的具体范围按照 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税﹝2016﹞36号印发，以下简称注释）执行。

按照注释的规定，生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

问题1：物业管理服务是一种商务辅助服务，属于现代服务。企业应该享受的是10%的加计抵减政策，只有符合加计抵减政策的生活服务的企业才可能享受15%的加计抵减政策。

问题2：在经营过程中物业公司往往涉及各种费用的收取，比如水电、电费及燃气（煤气）费。需要注意的是：正确区分转售、代收。

1. 转售：物业公司以自身名义开票给服务接受方，第三方供水（电、燃气）公司开票给物业公司。

2. 代收：物业公司仅仅是代理供水（电、燃气）公司收取水费，发票由供水（电、燃气）公司直接开具给服务接受方或由物业公司转交。

物业公司代收自来水费如何缴纳增值税？

根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。即向业主收取的水费减去向自来水公司支付的水费之后的差额按照3%的征收率计算缴纳增值税。如果差额为负数，则可在下个月申报时抵减。

但是物业公司随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。

提供物业服务的纳税人收取的电费如何缴纳增值税？

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》

第一条规定：“ 在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”

第十二条规定：“小规模纳税人增值税征收率为3%。”

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

第二条规定：“条例第一条所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。

因此：

物业公司向服务接受方转售用电，一般纳税人按照13%的税率计算销项税额，抵减进项税额后计算应纳增值税税额；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税。

注意：

物业公司收取的电费若仅是代收，则物业公司在此过程中无需缴纳增值税。若物业公司向供电公司收取代收手续费，则按照现代服务（经纪代理）征收增值税。

提供物业服务的纳税人收取的燃气费（煤气）如何缴纳增值税？

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》

第二条：增值税税率：

（二）：纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%（现调整为9%）

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

因此：

物业公司向服务接受方转售燃（煤）气，需正常缴纳增值税。一般纳税人适用的税率为9%，小规模纳税人适用的征收率为3%。

注意：

物业公司收取的燃（煤）气费若仅是代收，则物业公司在此过程中无需缴纳增值税。若物业公司向燃（煤）气供应公司收取代收手续费，则按照现代服务（经纪代理）征收增值税。

参考文件：

《财政部 税务总局公告2019年第87号》

《财政部　税务总局　海关总署公告2019年第39号》

《国家税务总局公告2016年第54号》

《中华人民共和国增值税暂行条例》

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》