企业在生产经营过程中，时常会收取一些所谓的“诚意金、订金、定金、意向金”等，那么，收到“诚意金、订金、定金、意向金”是否需要纳税呢？如何签订合同可以实现节税呢？

案例009：定金、订金、意向金、诚意金，别随意写，否则就得交税！

案例背景

嘉诚房地产开发公司2023年1月开展商品房销售预订，预交1万元诚意金将来正试签订购房合同时，可抵10万元房款。

那么，收取的“诚意金、订金、定金”，是否预征土地增值税？

政策依据

1、根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

3、根据《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

……

（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

4、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

1）简易计税项目

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02。

2）一般计税项目

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+9%）×3%=预收款÷（1+9%）×1.06。

控税技巧

定金：根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

订金：目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额。

意向金（诚意金）：在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。

根据上述规定与分析，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

因此，企业收到定金，可视同收到预收款，根据不同业务缴纳增值税：

1、销售货物收到定金时，在发出商品时，缴纳增值税；

2、提供租赁服务收到定金时，全额缴纳增值税；

3、销售不动产收到定金时，预收增值税，同时也城标预征土地增值税；

企业收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，无需预缴税金。