转售水电增值税税率

水电费转售是一个非常普遍的现象，通常物业企业涉及的较多，其税务处理比较复杂，比如：如何开票、如何分摊、适用税率等。

纳税人在代水电销售单位收取水电费过程中，同时满足以下条件的，纳税人代收费用属于代收转付行为，代为收取的费用不属于其应税收入。

①受托收费单位不垫付资金；

②水电销售单位直接向最终客户开具增值税发票，或者纳税人受托使用销售单位的发票开具给最终客户。

不能同时满足上述代收转付条件的，代为收取的水、电费用应按照货物转售处理。

实务操作中，物业公司基本不可能代收转付，可行性不大，基本是按照转售来处理。

首先明确一个问题，水的增值税税率为9%，电的增值税税率13%。（后续开票问题涉及）

物业公司转售水电费处理

物业公司转售水费

《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。相应取得的进项不得抵扣。

转售水的物业公司无论是小规模纳税人还是一般纳税人均按照征收率为3%来进行处理增值税。

物业公司转售电费

和转售水的处理截然不同，其增值税的计税依据为全额计税而非差额，按照销售货物缴纳增值税。

在企业双方均为一般纳税人的情况下，一般计税方法可以实现税额的传递，不至出现重复征税的现象。

如果是小规模纳税人转售，抵扣链条就中断了，它向电力公司支付的电费将全部作为成本，向对方收取的代垫费用要按照3%的征收率计算销项税额，对方也只能凭票抵扣3%的税额，国家将重复征税。

针对这个问题，安徽税局针对增值税一般纳税人通过不具有增值税一般纳税人资格的经营场所出租方、经营场所物业管理单位向供电企业代购电力产品取得进项税抵扣凭证问题，提出了一个较好的解决方案。

各地相关政策

1.关于核电行业税收政策有关问题的通知（财税[2008]38号 ）

2.关于非直供电力产品开具增值税专用发票有关问题的公告（国家税务总局河北省税务局公告2019年第8号）

3.关于非直供电力产品开具增值税专用发票有关问题的公告（国家税务总局湖北省税务局、国网湖北省电力有限公司公告2019年第5号）

4.关于代购电力产品发票开具问题的公告（安徽省国家税务局公告[2017]3号）

5.关于代购电力产品发票使用问题的公告（福建省税务局公告[2018]10号）

工地上转售水电费处理

按照规定，增值税纳税人超出经营范围销售水电费，可按规定自开或代开增值税专用发票。水电表户名的企业按照转售水电，向其他企业收取相应的水电费用计入收入，并开具对应的增值税专用发票，取得电力公司和自来水厂开具发票作为对应成本费用，其他使用水电的企业以此为税前扣除凭证，进行相应处理。

1.电费：水电表户名的企业给其他使用水电的企业开具税率13%增值税专用发票，同时取得电力公司开具的增值税专用发票按规定抵扣进项税额和企业所得税税前扣除。

2.水费：水电表户名的企业给其他使用水电的企业开具征收率3%增值税专用发票。同时，根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）文件规定，可以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率，计算缴纳增值税。其中开具全额的增值税发票（含专用发票），通过申报表实现差额纳税。

采取分摊方式处理

根据国家税务总局公告2018年第28号文件的规定，出租方采取分摊方式的，承租方以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。其中，其他外部凭证包括但不限于出租方支付水电费取得发票复印件、出租方出具水电费分割单或确认单、出租方支付水电费的凭证及房租协议等。

水电表户名的企业采取分摊方式收取水电费，其他使用水电的企业以水电表户名的企业开具的其他外部凭证，作为税前扣除凭证。此时，水电表户名的企业按照代收代付进行会计处理。

代收代付水费时，水电表户名的企业自用部分，以取得的增值税专用发票为凭证，计算抵扣进项税额。

甲供材方式处理​

水电表户名的企业是业主（或者总承包方）自行提供工程施工过程中的水电费，可以按照甲供材选择适用简易计税，总承包方（或者分包方）后续工程结算时，扣除对应的水电费。

在实践中，还常常会有这样的情形：公司将自有办公楼出租一部分。那么，租赁期间所发生的水电费用，该如何向承租方收取？不同的处理方式，税务处理和税负情况不同，企业需要根据实际情况作出选择。

各地执行口径：

我司出租部分商铺给承租人，承租人使用的是我司的水电费，我司在收到承租人水电费后向供水供电公司缴费，发票开具抬头是我司，这种情况下我司能开出水电分割单给承租人入账吗？水电分割单税局有没规定的格式？

答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定：“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证...”根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”综上，增值税应税项目应以发票作为企业所得税税前扣除凭证。若属于提供物业管理服务的纳税人，转售水可依上述规定按照征收率开具发票并申报纳税。若不属于提供物业管理服务的一般纳税人，转售水、电应按适用税率开具发票并申报纳税。

来源：国家税务总局珠海市金湾区税务局

我司与重庆的某商场物业分公司签订办公室租赁协议，由物业公司代收代交水电费，提供给我司水电费公司开具给物业公司的发票复印件盖公章及我司应交水电费的收据，不予开具发票给我司，该公司的做法是否合理？若合理，我司是否可以所得税税前扣除该费用？

注：该物业分公司没有转供资质。

答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。

根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第十九条 企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

因此，若属于物业公司代收转付水电费，应由水务集团及供电公司开具发票给付款方。出租方采取分摊方式的，按水务集团及供电公司的发票复印件和分割单及合同注明分割方式为分割依据。若不属于代收转付，则属于转售水电费，应由物业公司开具转售水电费发票作为税前扣除凭证。

来源：厦门市税务局

物业公司代管的项目由物业公司向水务缴交业主自用水费及公共用水用费后再向业主收取水费及公摊水费，物业公司仅取得水务公司的收据（仅物业自用电开具进项发票），故向业主开具收据是否可以？若物业公司必须开具发票给业主，由于前期物业公司均未取得进项发票，而业主水费缴交普遍滞后，我司开票应如何衔接,是要从现在开始所有收取的水费均开发票，还是仅对已取得进项发票的水费给业主开具发票呢？物业公司水费是否适用简易征收，依据是什么呢？

答：物业公司为一般纳税人，公摊水费由物业公司实行代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。实行代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。

物业公司为小规模纳税人，代收公摊水电费、代收未抄表到户水电费均实行代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团，增值税发票由供电公司、水务集团开具给用户。实行代收转付收取的水电费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。

如果不属于代收转付的情况，应视同转售服务。水务集团向物业公司开具发票，物业向业主取得水费时，再由物业公司开具发票。根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

来源：厦门市税务局

我公司为物业公司，我们为业主代收代缴水电费，收取的水电费也是平价收取，没有多收手续费等其他费用，现在业主要求我们开具增值税发票给他们，我们应该怎么开具？

答：根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定文件规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。”据此水费您可以开具发票但申报时可以选择差额征收。电费这一块并无差额文件规定，建议按照《发票管理办法》收款方向付款方进行据实开具。

来源：国家税务总局重庆市税务局

我们是建筑施工单位，现在某个工程项目部发生的电费，支付给发包方了，请我，发包方是一般纳税人，如何给我们开发票，具体政策是什么？

答：根据《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定“第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。 第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。 第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。 第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。” 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定“第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”

因此，若纳税人转售电力可按销售货物开具发票。

来源：云南税务

我司为房地产公司，与建筑总包公司签订总包合同，合同约定施工现场的水电费根据乙方实际消耗量，由建筑公司自行承担。但水表、电表是以房地产公司的名义开户的，所以结算水电费时，水电费是由房地产公司先行垫付，发票由电力和自来水公司直接开具给房地产公司。建筑总包公司则于结算工程款时向房地产公司支付水电费并索要发票，但供水、供电不在房地产公司的经营范围内，问房地产公司在该情况下是否可以开具水电费发票给建筑总包公司？开具发票税率与供电局和自来水公司一致？

答：纳税人可根据下面规定及企业实际发生的应税行为判断其适用的税率或征收率。一般纳税人转售电力，适用的增值税税率为13%。一般纳税人转售自来水，适用的增值税税率为9%；如为提供物业管理服务的一般纳税人，办理简易计税备案，按照上述规定依照3%的征收率缴纳增值税。一、根据《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致。因此，收款方应当按照发票管理办法规定及企业实际经营业务的内容如实向付款方开具发票，填写的项目应齐全。另外，如纳税人需增加的税目超出经营范围的，应先联系主管税务机关重新核定，然后自行在开票系统和申报系统查找、增加税目，相关系统操作可咨询系统服务单位。二、根据《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》（国令第691号）、《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）及《财政部　国家税务总局　海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号）的相关规定，增值税税率：(一)纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。(二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐;2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品;3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物;4.饲料、化肥、农药、农机、农膜;5.国务院规定的其他货物。(三)纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。(四)纳税人出口货物，税率为零;但是，国务院另有规定的除外。(五)境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。小规模纳税人增值税征收率为3%，国务院另有规定的除外。纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额;未分别核算销售额的，从高适用税率。另外，根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

来源：广东省12366纳税服务中心​

国家税务总局公告2016年第54号（关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告）：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。是否涉及到转售自来水的公司都可以适用该政策？

答：一般纳税人、小规模纳税人将房产出租给其他一般纳税人使用，出租方向租赁方收取的自来水水费，暂可按照国家税务总局公告2016年第54号的规定选择简易计税方法开票缴税。

来源：安徽省税务局

一般纳税人企业向个人租赁房屋，支付的电费如何取得增值税专用发票？

答：增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）通过非一般纳税人电表总表单位向供电企业代购电力产品，是指实际耗用电力的一般纳税人（以下简称实际用电企业）先将电费支付给电表总表单位，再由电表总表单位支付给供电企业。商业银行、电信企业以外的其他一般纳税人通过电表总表单位代购电力的，按以下规定开具增值税专用发票：

（一）实际用电企业和电表总表单位双方根据内部电表，按期签字确认承租方生产经营实际耗用情况，共同填制《分割单》，作为提交给供电公司作为向不同销售对象开具发票的凭证。

（二）电表总表单位携带缴纳电费银行回单、电费普通发票原件及《分割单》到供电企业办理开票手续。

文件依据：《安徽省国家税务局关于代购电力产品发票开具问题的公告》（安徽省国家税务局公告2017年第3号）

来源：安徽国家税务局

我公司承租房屋，出租方系转租他人房屋，按规定向合同的出租房缴纳了租赁期间产生的水电费用，发票应由谁开具？

答：可以由收款方按转售处理开具发票，也可以由水电部门直接将发票开具给实际使用方。

来源：福建国税

整理​：金穗源