房地产增值税清算条件

土地增值税的扣除项目

转让旧房

不能取得评估价格，但能提供购房发票

旧房及建筑物的评估价格按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

评估价格=发票所载买价×（1+5%×年数）

“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

与转让房地产有关的税金及附加：包括印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

取得不同购房发票的扣除项目金额的确定

营改增前营业税发票，发票所载金额（不扣减营业税）。

营改增后增值税普通发票，照发票所载价税合计金额。

营改增后增值税专用发票，发票所载不含增值税金额+不允许抵扣的增值税进项税额。

不能取得评估价格，也不能提供购房发票的，税务机关核定征收。

房地产开发企业土地增值税清算的条件

以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

纳税人应进行土地增值税清算

条件

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

直接转让土地使用权的。

清算时间

纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

清算时间

纳税人应当在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。