预售增值税纳税义务发生时间

案例：A房地产公司开发某项目，实行预售制度，即未完工先销售，2016年1月，拿到预售许可证。

问：2016年5月营改增后，A公司应如何确定增值税纳税义务发生时间（非预缴）？

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财税[2016]36号第五章第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

分析以上规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项，前提是发生应税行为，显然不包括预售阶段，预收款只是预缴增值税，实际纳税义务没有发生。

2016年4月，国家税务总局货物和劳务司《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》中的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》解读第四点：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

可以看出，国家税务总局原本确定的口径应是销售商品房产权转移时间为纳税义务发生时间，此观点有充分的法理依据，物权转移，动产以交付，不动产以产权登记转移，因此产权转移是应税行为发生时间。

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但实践中，按照产权转移时间确定纳税义务发生时间，存在税收滞后，难以管理的缺点，实践中多不采用，因为很多房地产企业办理小业主确权的时间，会晚于交房时间两年左右甚至更长时间，导致税收延迟，而业主也一般对交房时间更为看重，对办理产权证时间，没有统一的规定，包括销售合同中也只是约定了交房时间，未约定办产权证时间。甚至有些业主会选择自办产证，如此一来，就更难以确定纳税义务发生时间。

各地实际执行口径一般认为房地产企业以交房动作为发生了应税行为，此时款项已收到，满足发生应税行为并收讫销售款项的规定，纳税义务即发生。

因此，基于我国基本实践，交房基本是集中批次大量交房，便于管控，具有实际意义，大部分地区在确认纳税义务发生时间时，均以交房时间为准。

如《湖北省国税局“营改增”执行口径解答》“23.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准”。

再如四川国税解答营改增实务中热点问题（2016年4月28日）

2、房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？

答：根据《营业税改增值税试点实施办法》第四十五条规定：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

因此，房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为的发生时间。

四川省并未规定按合同约定，仅强调了实际交付。

实践中，交房时间一般按照发出收楼通知书的时间，比如我们日常生活中常见的是通知业主在某一个月内前往项目交房，验房后签字取钥匙，并开始计算物业费，这个时间就是我们通常意义上的交房时间，和增值税纳税义务发生时间。

但部分业主由于身在外地或其他原因，迟迟不来交房收取钥匙，此时也一般不以其实际交房拿钥匙的时间，而是以上段所述的发出收楼通知的时间确定。物业费也是从此时开始收取，说明从此时起，不管是否实际验房拿钥匙，管理房屋的权力和义务已经由房地产开发企业转移给了小业主。

在实际交房或合同约定交房前，收到购房款只需按预收款核算并预缴增值税；待交房或合同约定交房时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳，已预缴的增值税可以从申报的应纳税款中抵减。

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1.以上判断的前提是交房前未开具发票。先开发票的，增值税纳税义务在开发票时发生（零税率发票除外）。

2.注意，增值税的纳税义务发生时间和城镇土地使用税终止计算纳税义务的发生时间的口径存在差异，如青岛规定（青地税函[2009]128号第二条）：“二、纳税义务的截止时间房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。”

可见在青岛，城镇土地使用税计税终止时间是按实际交付拿钥匙的时间。但各地口径不一，全国无统一规定。