房地产开发企业土地增值税扣除项目
目 录一、土地成本项目二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金五、加计扣除项目一、土地成本取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。具
2024.11.22一、扣除项目
(一)取得土地使用权所支付的金额。
1.土地使用权支付的地价款。出让方式为土地出让金;行政划拨方式为补交的土地出让金;转让方式为实际支付的地价款。
2. 交纳的有关税费,如契税、登记、过户手续费等。
(二)房地产开发成本:
1.土地的征用及拆迁补偿费;
2.前期工程费;
3.建筑安装工程费;
4.基础设施费;
5.公共配套设施费;
6.开发间接费用等。
(三)房地产开发费用:销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时,不是按实际发生的费用扣除,而是按标准扣除:
1. 分摊利息支出,并提供证明的。利息+(上述第(一)项+第(二)项)×5%
2. 不能分摊利息支出或不能提供证明的。(第(一)项+第(二)项)×10%
(四)与转让房地产有关的税金:城市建设维护税、印花税、教育费附加
1.房地产开发企业: 城市建设维护税、教育费附加(一税一费)
2.其他纳税人:印花税(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)、城市建设维护税、教育费附加(二税一费)
(五)财政部规定的其它扣除项目。
只适用于从事房地产开发的纳税人,其他纳税人不适用,加计20%的扣除。
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
二、注意事项
1. 利息支出扣除注意事项
①超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
③全部使用自有资金,没有利息支出的,按以上方法扣除。
④有金融机构和其他机构借款的,不能同时适用两种办法。
⑤清算时,已开发成本的利息支出,应调至财务费用中扣除。
⑥利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
2.营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
目 录一、土地成本项目二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金五、加计扣除项目一、土地成本取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。具
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2024.11.22