二手房土地增值税扣除项目

一般计税方法的应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产企业土地成本是其重要组成部分，但从政府部门受让土地并不能取得进项税抵扣的合法凭据，因此，营改增之后，将房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，采用了差额计税的办法，其实质就是变相的将土地价款进行了进项税抵扣。

一、允许扣除土地价款仅限于房地产企业一般计税项目。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。即一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。另外，非房地产企业销售自建的房屋即便是一般计税也不得扣除受让的土地价款。

二、扣除土地价款的时间。房地产企业一般计税虽然最终是允许全部扣除土地价款，但平时的扣减是根据房屋的销售进度，即房地产项目的销售额是以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。当期计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，即计容面积，不包括不计容的地下车位建筑面积和销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。如物业用房、社区用房、公共厕所、配电房等建筑面积。

三、土地价款的界定。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。实务中，被拆迁方可能选择货币补偿，也可能选择房屋产权调换等实物补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。由此可见，实物补偿是拆迁补偿的一种法定形式，其效力等同于货币补偿。对房地产开发企业来说，该业务的经济实质，是以其不动产所有权为表现形式的经济利益，交换被拆迁方的土地使用权。实物补偿是房地产开发企业拿地必须付出的代价，只不过这个代价是实物形式。对于实物形式的补偿，也可以理解为：房地产开发企业向被拆迁方支付货币补偿，被拆迁方又用此笔货币资金向房地产开发企业购买房屋。所以，房地产开发企业一方面需要对补偿的房屋做视同销售处理，另一方面需要将拆迁补偿费用计入取得土地的成本。因此，对于房地产开发企业以实物形式支付的拆迁补偿费用，也应当从其销售额中扣除。

注意：契税、土地出让金延期付款利息、土地拍卖佣金、土地交易代理费、城市配套费等，在计算销售额时不允许作为土地价款扣除。

四、土地价款抵减的合法凭据。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。拆迁补偿扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。