由于非住宅房产的来源及转让对象、转让方式的不同，在计算增值税时就会表现出不同的计税原则，可以总结为以下几种情况：

一：适用征收率5%的差额计税：

个人转让购买取得的非住宅房产给其他单位或个人，根据财税（2016）36号附件2其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

即：应交增值税=转让差价/（1+5%）*5%

二：适用征收率5%的全额计税：

个人转让自建的非住宅房产，根据财税（2016）36号文第八条关于销售不动产的规定中小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。因此对于小规模转让自建房应按照销售全额的5%征收率缴纳增值税。

因此个人转让自建非住宅房产给其他单位或个人，应按照转让全额缴纳增值税，

即：应交增值税=转让全额/（1+5%）*5%

三：与房产受让方人特殊关系免征增值税

个人将房产无偿转让给直系亲属，根据财税〔2016〕36号附件3免征增值税第三十六条涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税，家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

个人将房产转让给以上特殊关系人可以免征增值税。

四：转换房产所属主体或者改变转让方式免征增值税

可以将房产及与房产有关的债权或者负债（比如房贷）打包转让或者投资成立公司后转让公司股权。

根据2016年36号文附件二不征收增值税中第五条规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，免征增值税。

在该过程中，将房产及与其相关的债权或者负债一起打包转让或者投资，可以实现增值税免征。但一定要能够证明该债权或者负债与所售房产直接相关，否则不能适用。

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来源：德居正财税团队