抵债增值税纳税义务发生时间

在实务中，当房地产企业现金流遇到问题时，常常会出现以房抵债的情况，那么以房抵债需不需要缴税？缴税的纳税义务发生时间如何界定？增值税、土地增值税和企业所得税三大税种的纳税义务发生时间是否一致？本文将给予解析。

一、 增值税

根据财税2016年36号文件附件一第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。以房抵债过程房子产权发生了转移，且取得了抵消债务的经济利益，符合增值税纳税条件，应该缴纳增值税。

那么增值税的纳税义务发生时间该如何确定呢？财税2016年36号文件附件一第四十五条第一款规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。以房抵债由于没有资金流，书面合同一般不显示确定付款日期，应当以不动产权属变更当天为增值税纳税义务发生时间。同时《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，以房抵债增值税纳税义务发生时间应为不动产在房管部门备案登记的当天。

小结：以房抵债应该缴纳增值税，纳税义务发生时间为售房合同在房管部门网签备案的当天。

二、 土地增值税

根据土地增值税暂行条例第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。以房抵债实质上发生了房屋所有权转移的行为，需要缴纳土地增值税。

依据土地增值税暂行条例第十条，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。同时国税函[2010]220号纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。土地增值税属于地方税源，暂行条例给了地方税务机关核定期限的权利，在实务中，对房地产企业而言需要区分预缴土地增值税的纳税义务发生时间和清算缴纳的义务发生时间，具体应该参见各省份土地增值税管理规定。

小结：应该缴纳土地增值税，土地增值税纳税义务发生时间以各省主管税务机关出台的土地增值税管理规定为准。

三、 企业所得税

根据国税发2009年31号文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。对于以房抵债，企业所得税上也是按照视同销售处理，应该并入应纳税所得额缴纳企业所得税。纳税义务发生时间有两个，一是在不动产所有权或使用权转移时不动产所有权转移以登记为要件，具体为网签备案合同生效时间；二是实际取得利益权利时，对于以房抵债行为，债务在先，房屋所有权发生转移，抵消债务手续生效即取得利益。

小结：应视同销售并入应纳税所得额缴纳企业所得税，纳税义务发生时间为网签备案合同生效时间。