房屋租赁合同增值税
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2024.11.23案例
:租赁方:甲公司(一般纳税人)2021年1月1日从出租方A公司处租入一幢写字楼(A公司一般纳税人,2020年购入),租赁合同约定租期三年(2021年1月1日至2023年12月31日),甲公司分别于2021年1月1日、2022年1月1日、2023年1月1日向A公司支付(不含增值税)租金100万元。A公司于收取上述租金同时,依照税法规定,向甲公司开具增值税专用发票,税率9%;甲公司同时向A公司支付增值税专用发票票面注明增值税额。
甲公司无法确定租赁内含利率的,采用其增量借款利率(8%)作为(年度)折现率。本租赁事项无其他影响因素。
甲公司相关会计分录如下。
甲公司为先付年金方式支付租金,折现使用权资产278.33万元,租赁付款额300万元(不含增值税)与折现使用权资产差额为未确认融资21.67万元。
注:税法中并没有“折现”一说,因此须依税法规定、按照实际支付租金金额计提。
一、2021年1月1日,甲公司确认租赁使用权资产。
借:使用权资产 278.33万
租赁负债——未确认融资费用 21.67万
贷:租赁负债——租赁付款额 300万
二、2021年1月1日,甲公司收取A公司开具增值税专用发票,票面金额100万元、增值税额9万元,向A公司支付109万元。甲公司当日将上述增值税专用发票勾选确认,并确定符合抵扣条件。
借:租赁负债——租赁付款额 100万
应交税费——应交增值税(进项税额)9万
贷:银行存款 109万
三、2021年1月至2023年12月,甲公司每月计提折旧金额7.73万元(278.33万/36),各月分录一样,不重复列示。
借:管理费用(假设甲公司上述写字楼用于行政办公)7.73万
贷:使用权资产累计折旧7.73万
注:企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下,可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。
四、2022年1月1日,甲公司收取A公司开具增值税专用发票,票面金额100万元、增值税额9万元,向A公司支付109万元。甲公司当日将上述增值税专用发票勾选确认,并确定符合抵扣条件。
借:财务费用 14.27万
贷:租赁负债——未确认融资费用 14.27万〔(278.33-100)×8%〕
借:租赁负债——租赁付款额 100万
应交税费——应交增值税(进项税额)9万
贷:银行存款 109万
五、2023年1月1日,甲公司收取A公司开具增值税专用发票,票面金额100万元、增值税额9万元,向A公司支付109万元。甲公司当日将上述增值税专用发票勾选确认,并确定符合抵扣条件。
借:财务费用 7.41万
贷:租赁负债——未确认融资费用 7.41万{〔278.33-100-(100-14.27)〕×8%}
借:租赁负债——租赁付款额 100万
应交税费——应交增值税(进项税额)9万
贷:银行存款 109万
一、新租赁准则实施时间
2018年12月7日,财政部颁布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》,规定执行企业会计准则的非上市企业自2021年1月1日起实施。
二、新租赁准则与老准则最大的差异
新租赁准则中,与原来最大的差异在于,原来经营租赁的资产不计入资产负债表,现在则需要计入资产负债表。
比如说在老租赁准则下,经营租赁时,只是将租赁费直接计入利润表中费用,对于租赁资产无须计入资产负债表。
而新租赁准则要求,将未来几年需要支付的租赁费折算为现值,计入资产负债表—使用权资产。
三、还再区分经营租赁与融资租赁吗?
不再区分,承租人的会计处理由经营租赁和融资租赁改为单一的融资租赁模式。
四、新租赁准则可以简化处理的两种特殊前提
1、短期租赁
具体指租赁合同的不可撤销租期不超过12个月,且不包含购买选择权的租赁;
该项租赁与资产价值无关,如合同有延长或缩短租期的选择权,需要合理预估选择权是否执行。
2、低价值资产租赁
是指单项租赁资产在功能、效用,租赁时点等相同状态下的全新资产价值较低的租赁;
该价值与绝对值相关;
准则尚未具体规定金额,在应用指南的案例中曾经提及,低价值资产的金额,在全新状态下绝对值应低于人民币4万元的资产。
简化处理就是不将使用权资产计入资产负债表,而是在支付费用时,直接将其计入利润表的费用,与原租赁准则的经营租赁一样处理。
五、期初数需要追溯调整吗?
租赁适用于简化处理的两种情形之一,从首次执行日起直接按新准则的规定进行会计处理,无需追溯调整。
其他租赁,按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法进行会计处理,首次执行新准则的累积影响数,调整资产负债表当年的年初数,不调整可比期间信息。
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