上海非普宅 增值税

我明明买的是老破小，何德何能要我交“豪宅税”（非普宅税）？

前段时间深圳调整了普通住宅认定标准，简单来说，就是取消了之前总价750万以上就算豪宅的认定标准。

政策一出，我们很多读者都在问：

上海普宅标准什么时候调整？调整了对市场影响几何？

今天就跟大家聊聊这件事情。

上海普宅标准确实不合理‍

上海的房子，简单说可以分为普通住宅和非普通住宅。

区别的标准就是三点，楼层、面积、成交价格。

如果是普通住宅，需要同时满足3个条件：

再次强调，3个条件需要同时满足，才能被称为普通住宅。

​当然，现在人的记忆都不太好。

​所以在实际操作中，大家只要牢牢记住一点就可以了，就是价格。

​毕竟，有什么房子面积超过140平，或是三到四层的洋房在内环内的价格是低于450万的，有的话，有多少我要多少。

​所以，上海普宅几乎唯一的标准就是：

​外环外230万内，内外环之间310万内，内环内450万内。

​这个标准是9年前（2014年）制定的，已经明显不符合市场情况。

​2014年到现在，上海很多房子价格翻了三倍都不止。

​今天：

内环内，450万，只能买到一套八九十年代的老公房，面积不超过70平；

内外环间，310万，也基本上只有老破小了；

​外环外，230万，能买到一套小点的动迁电梯房；

​看个数字：上海1-7月成交的新房，符合普宅标准的只有2.6%。

​就知道这个标准有多离谱了。

​2.6%，这不是普通了，而是稀少。

​想在上海现在的新房里找个普通住宅，还真不容易。

​按照现行的普宅标准，这普宅已经不是普宅，而是鸽子笼了。

​

普宅与否，首付和税费不同

普通住宅和非普通住宅，对买房人来讲，最大的差异点在于两点；

​第一是首付；

​第二是税费。

​对于普通住宅而言，二套房首付要求是5成，非普通住宅的话二套房的首付是7成。

​看起来是两成，背后的确有一批人被卡住了。

​我们拿450万内环内的一套房举例：

​如果成交价格是460万，那就不是普通住宅，首付最低7成，相当于你的首付最少要322万。

​如果成交价格是440万，那就是普通住宅，首付最低5成，相当于你的首付只要220万。

​仅仅因为总价差了20万，一套普通住宅和一套非普通住宅，首付款就差了整整100万左右。

​如今上海买房的中坚力量，是新上海人：

​他们通常都有着还不错的学历，还不错的工作；

​很多人是在知名的互联网公司和金融公司工作，这其实就意味着他们的月工资流水很漂亮，月收入还不错。

​他们的特征也很明显，要么是前期已经在老家贷款买过一套房，要么就是在上海已经有一套房。

​所以手里预算也不是很多，大概有150万-250万左右的现金。

​他们想要再买二套房，首付再多也确实掏不出来了，但月供可以多承担些。

​对于这样的人群，他们在选择房子的时候，就一定会优先卡住普宅的总价位，因为首付低。

​但是，在上海认房不认贷之后，以前在老家买过房的人首付问题其实已经解决了。

​至于上海的二套首付，估计得像深圳那样统一调整。

说完首付再说税费：

如果一套房子，同样都是300万左右，只是因为一套在内环外之间（低于310万为普通住宅），另外一套在外环外（高于230万为非普通住宅)。（产证都是5年，满五唯一，原价都是150万）。

两套房子买家所承担的税费差异大概会是在7万左右。

​你看，同样的价格同样的城市，只是因为一个是普宅，一个是非普宅，整体的税费就能相差7万多。

​而这，对于买家而言，都是实打实的成本，是需要折算到总预算中去的。

​所以，调整普宅标准：

​可以降低部分人群的二套首付，七成变五成；

​减少买家的税费，少个十几万，二十万；

​的确利好二手市场。

调整普宅标准不会单独出

但是，我这里要说一下：

上海调整普宅标准大概率不会单独出现，它只是政策工具箱里面的一件小工具。

​最直接的证明就是这次深圳的调整，调整普宅认定，是跟着调整二套首付这种重磅政策一起出来的。

​为什么不会单独出现，因为这个小工具，在决策层眼里没那么重要。

​有人说，“调整普宅认定”是税收优惠政策；主要是增值税和个人所得税，这两块是进地方财政的，所以上海的财政不愿意失去这块肥肉。

​这种说法是无稽之谈，别太小看上海，不至于扣这一毛两毛。

​这是2022年上海的税收统计，个人所得税和增值税占比看着不少，但这其中跟房子相关的真的不多。

上海作为四大一线，惯常表述北上广深里面，上海排第二，但实际优势就是制造业、金融和庞大的第三产业保有量，这里面随便拎出哪个都是金光闪闪的税基。

​所以上海不至于缺这点税收，不要用三四线的思维去看上海。

两个原因

之所以上海的“普宅认定”至今没动，主要原因是两个：

政策成本考虑，以及税收惠及的方向性问题；

​政策成本这点非常好理解，调整普宅认定，无非就是买房省下十几万、几十万税费，这钱不少。

​但涉及买房，卡在十几万这个缺口的人并不多，也就是说，买得起的人，不会因为省十几万多买一套；

​买不起的人，也不会因为十几万的优惠就买得起了；

​所以这就是个“润滑油政策”对市场不起决定性作用，硬要出，那就是“添油战术”持续消耗市场预期；

​还有税收惠及的方向性问题；这点也不难理解，“普宅认定”调整，本质是税收优惠。

​说穿了就是甲方补贴，那么补贴给谁，是个关键问题。

​甲方可以补贴义务教育，因为孩子就是未来；

​甲方也可以补贴新能源汽车，因为我们需要清洁能源；

​所以，你觉得甲方有什么理由，要补贴上海的有产者呢？

​对标国际，上海有产者的财富水平也不低了。

​所以话说回来，政策面思考的东西是跨纬度的；

​深圳的普宅调整，是做个顺水推舟的“组合拳”；

​所以现在的问题，最重要的是，上海的普宅认定标准，会搭一个什么样的重磅政策出场？

最后，说结论吧：

上海普宅标准的确不合理，确实早该调整了。

​但从管理层的决策出发，这个调整不会单独出，对市场的影响也只是个小的调味菜和润滑剂；

​真调的话会和其他重磅政策一起来；

​真正重大的政策，还得是调二套首付（深圳已统一调整为四成），限购“五年社保改三年”（广州5年变2年）这些。

​对于上海普宅标准，你怎么看？评论区聊聊。