转租增值税抵扣

转租作为一种经营租赁方式在企业房地产经营管理中时有发生，企业转租不动产是指企业作为不动产承租方将承租的不动产部分或者全部租赁给第三方，由第三方向承租方支付租金的行为。

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定，“纳税人取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，以经营租赁方式出租的，应进行如下处理：

一、2016年4月30日前。一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

例1：A公司为一般纳税人，2016年2月1日整体租入一幢办公楼，2016年10月1日将二楼出租给B餐饮企业，预收10至12月含税租金33.3万元，选择简易计税方法，办公楼和A公司不在同一地区。计算A公司转租行为应缴纳的增值税。

解析：

根据国家税务总局公告2016年第16号文件规定，由于该办公楼是在2016年5月1日前租入的，因此转租时A公司可以选择简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税。

A公司在办公楼所在地主管国税机关预缴的增值税=[33.3÷（1+5%）]×5%=1.59（万元）

A公司在公司所在地主管国税机关申报缴纳的增值税=[33.3÷（1+5%）]×5%-1.59=0（万元）。

二、2016年5月1日后。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，按11%税率计算缴纳增值税，相关增值税进项税额可以抵扣。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

例2：A公司为一般纳税人，2016年6月1日整体租入一幢办公楼，2016年10月1日将二楼出租给B餐饮企业，预收10至12月含税租金33.3万元，办公楼和A公司不在同一地区。计算A公司转租行为应缴纳的增值税。

解析：

根据国家税务总局公告2016年第16号文件规定，由于该办公楼是在2016年5月1日后租入的，因此A公司转租时只能按照一般计税方法计算缴纳增值税。

A公司在办公楼所在地主管国税机关预缴的增值税=[33.3÷（1+11%）]×3%=0.9（万元）

A公司在公司所在地主管国税机关申报的增值税销项税额=[33.3÷（1+11%）]×11%=3.3（万元），相关增值税进项税额可以抵扣。

三、小规模企业。小规模纳税人出租不动产，按照5%的征收率计算缴纳增值税，其他规定同上。

例3：A公司为小规模纳税人，2016年6月1日在某商住楼中租入一办公单元，2016年10月1日将该办公单元出租给B咨询公司，预收10至12月含税租金6.3万元，商住楼和A公司不在同一地区。计算A公司转租行为应缴纳的增值税。

解析：

根据国家税务总局公告2016年第16号文件规定，小规模纳税人出租不动产，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

A公司在商住楼所在地主管国税机关预缴的增值税=[6.3÷（1+5%）]×5%=0.3（万元）

A公司在公司所在地主管国税机关申报缴纳的增值税=[6.3÷（1+5%）]×5%-0.3=0（万元）。