增值税代收款项

房地产企业在销售开发产品时，通常会替政府部门或行政事业单位收取一些费用，比如：煤气(天然气)集资费、水电开户费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用(房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、住房维修基金)等，代收这些款项是否缴纳增值税？是否要作为土地增值税清算的收入？

一、增值税

政策规定：

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

　　《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》(财税[2016]36号)文附件一第十条规定了下列项目没有增值税纳税义务:

　　....

　　同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据，所收款项全额上缴财政。

　　同时，36号文附件一第三十七条规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不属于增值税价外费用。

分析结论：

对于房地产企业而言，专项维修基金、契税、印花税等是常见的代收的政府性基金和行政事业性收费，不需要作为价外费用缴纳增值税；但对于代收的经营性费用，比如煤气、供暖、水、电、网络等费用，需要作为价外费用缴纳增值税，同时对应的进项也允许扣除。

二、土地增值税

根据财税字[1995]48号、国税发[2007]132号、国税发[2009]91号等文件的规定，对于县级以上人民政府要求房开企业代收的各项费用，审核其是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，在计算扣除项目金额时可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除及房地产开发费用的基数;单独收取且未计入房地产价格的，不作为收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

[案例]A房地产公司与燃气集团有限公司签订天然气配接费工程开发协议，约定由开发商负责收取该项目1000户居民燃气用户安装工程费，每户按2500元收取，合计为250.00万元。该企业将此代收费用计入开发成本。企业会计处理为：

　　借：开发成本--建安费 250.00

　　　　贷：银行存款 250.00

　　交房时点，收取业主初装费(凭证摘要：代收天然气配接费，使用公司内部收款收据)

　　借：银行存款 250.00

　　　　贷：其他应付款 250.00

分析：查阅该单位代收协议、政府批文、会计凭证、售房合同、收款收据，确认房价中不包含此燃气费用，同时调查询问该小区业主，确认此费用是包含在房价中一并收取还是按照每户2500元单独收取。最后认定该笔250.00万费用不作为收入，在计算增值额时不允许扣除。