土地增值税的作用

2023年第288讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说“土地增值税”的税制沿革、特点、立法宗旨。

一、土地增值税概念

1.概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

2.唯一对土地增值（收益）额课税的税种

该税是我国1994年税制改革时开征的一个新税种，也是唯一对土地增值（收益）额课税的税种。

二、土地增值税税制沿革

（一）历史分类

1.分类

对土地征税，根据计税依据不同，大致可以分为两类:财产税性质的土地税和收益性质的土地税。

2.具体情况

一类是财产税性质的土地税，有的以土地数量为税基实行从量计征，如封建社会征收的田赋和地亩税；有的以价值为税基实行从价计征，如国民政府时期的地价税等。这类土地税历史悠久，属于原始的直接税或财产税。

另一类是收益性质的土地税，其实质是对土地收益或地租征税。

（二）新中国成立后政策变化

1.税制不完善

新中国成立后，虽然先后开征了城市房地产税、契税、房产税和城镇土地使用税等涉及土地的税种，但这些税种大多属于传统的土地税，有的还带有行为税特点，调节房地产市场的作用有限。

2.形势需要

1993年6月，国务院根据当时房地产市场过热的情况，提出加强宏观调控的意见，明确指出要尽快开征土地增值税，规范房地产交易市场秩序，调节土地增值收益，维护国家权益。

3.新税种的开征

国务院于1993年12月13日颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。土地增值税作为1994年税制改革中的一个新税种，自1994年1月1日起开始在全国范围内征收。

三、税制特点

土地增值税具有以下特点：

（一）以增值额为征税对象

我国的土地增值税属于土地转移增值税类型，因此，要以土地、房屋转让收入减除法定的扣除项目金额后的余额为计税依据征收。这一点与企业所得税有类似的地方。（二）转让一次征收一次

土地增值税是在房地产转让环节征收，只要有增值额，每转让一次就征收一次税。这一点与增值税中对销售不动产征税有些类似。

（三）实行超率累进税率

土地增值税税率以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计。这样，增值率高的，适用税率高，多纳税；增值率低的，适用税率低，少纳税。这一点与个人所得税对综合所得和经营所得征税采取超额累进税率类似。

（四）开征目的是规范房地产市场交易秩序

土地增值税是贯彻国家宏观调控政策、利用税收杠杆对房地产市场进行必要调节而出台的一个新税种，具有特定的开征目的。从这个意义上说，它又是一个特定目的税。

四、立法宗旨

在我国开征土地增值税的主要目的是合理调节土地增值收益分配，并运用税收杠杆引导房地产经营方向，规范房地产市场交易秩序，促进房地产市场健康发展。

（一）开征土地增值税，是为了适应土地使用制度改革和社会主义市场经济体制的建立

1.制度变化

从1987年开始，我国着手进行城镇土地使用制度改革。

1988年4月修改后的《宪法》明确提出：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

1990年5月，国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，标志国有土地使用权有偿出让并可转让的土地使用制度正式建立。

1992年以后，随着我国社会主义市场经济体制逐步建立，土地使用制度改革进程加快，房地产市场也有了很大发展，以出让和转让方式进入土地市场的土地数量大幅度增加。

2.意义

土地使用权进入市场，意味着单位和个人能够通过土地使用权的转让获取土地增值收益。在这种情况下，必须建立与之相适应的税收法规，以合理调节土地增值收益，使既是生产资料又是自然资源的国有土地能够保值并增值，以此完善土地的公有制制度。

（二）开征土地增值税，是为了规范房地产市场交易秩序，抑制炒买炒卖房地产获取暴利的投机行为

1.发展中存在的问题

1992年后随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅速发展起来，随之也出现了一些比较严重的问题。问题之一就是房地产开发过热，导致大量资本向房地产行业集中，加剧了我国产业结构的失衡，同时商品房价格上涨幅度过快，炒买炒卖房地产的投机行为盛行，扰乱了房地产交易市场正常秩序。

2.解决这些问题的方法

（1）要解决这些问题，除了加强对土地出让和房地产市场的监管外，还应该发挥税收的杠杆作用进行调控。开征土地增值税，可以实现对单位和个人有偿转让房地产取得的过高收益进行调节。

（2）在这一点上，土地增值税主要采取了从低到高的四级超率累进税率，使增值多的多缴税，增值少的少缴税，无增值的不缴税。这是国家运用税收手段，对转让房地产取得的过高收益进行分配，以抑制炒买炒卖牟取暴利的行为，合理调节土地增值收益、促进土地资源的合理配置，引导房地产业健康、有序发展的需要。

（三）开征土地增值税，是为了维护国家权益，合理分配土地增值收益

1.房地产涨价的收益

（1）我国房地产涨价的收益，主要来自土地资源的增值收益而不是房屋本身。

（2）土地增值收益，包括自然增值收益和投资增值收益。

（3）土地自然增值是随着社会经济的发展和城镇建设对稀缺的土地资源的需求而产生和日益上升的。

（4）投资增值收益主要是通过城市基础设施建设、改善交通和通信状况、建立商业网点等形成的级差地租收益。

2.开征土地增值税是维护国家土地权益的需要

（1）在我国，一方面实行土地公有制，土地归国家所有，另一方面城市的建设和改造任务由国家承担。这样，国家对土地的所有权决定了国家应获得土地的绝对地租，实现方式是从土地使用权出让中取得收入；而国家对土地主要是城市土地的投入决定了国家有理由获得土地的级差地租，实现方式是征税。

（2）开征土地增值税，以税收形式将土地增值收益收回一部分，既有助于进一步增加城市建设的投入，更是维护国家土地权益的需要。

（四）开征土地增值税，是为了扩大地方税税源，建立健全房地产业税收制度的需要

1.必要性

为了保障经济建设和人民物质文化生活所需资金，国家除了要加强对现有税种征管外，还要把着眼点放在开辟新的税源上。

房地产业虽然是第三产业，但已成为国民经济的支柱产业。随着我国社会主义市场经济的发展和繁荣，土地增值特别是城市土地的自然增值将越来越大，所占比重也会越来越高。

土地增值税属于地方税，开征土地增值税可以保证地方政府从土地转让和房地产交易中获取越来越多的财政收入。

2.必然性

此外，开征土地增值税也是税制改革的要求。从国外不动产税的设置情况看，对不动产一般在取得阶段、保有阶段、转让阶段分别课征不同的税种，而我国目前有关不动产的税制还不健全、不配套，开征土地增值税对建立与健全我国房地产税制有一定的积积极作用。

五、政策依据

1.国务院1993年12月13日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令1993年第138号公布、2011年第588号令修改）。

2.财政部1995年1月27日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）。