增值税如何避税二手房

“满五唯一”，“满五不唯一”，“满二唯一”，在二手房买卖交易过程中，我们经常会听到以上房产专业名词，大家都知道上面所说的各个名词分别是什么意思吗？其实，“满五唯一”分别代表的是两个条件，即“满五”和“唯一”，如果两个条件都满足的话，对于买房子的业主来说，是可以节省一大笔钱的，也就是我们平常所说的合理避税啦。那么，除了“满五唯一”，还有其他方式吗？下面，我们一起来看看：

二手房交易过程中，涉及的税费主要有个税（个人所得税）、契税、增值税及附加、土地出让金等。以上税费法律规定由买卖双方分别承担，由税务部门向买卖双方征收，但广州楼市比较特殊，一般都由买方支付。所以为了维护买卖双方的合理权益，在买卖交易过程中需协商清楚，各取所需，白纸黑字将各项税费的具体交付规则在合同中落实好。

1、 个税（个人所得税）要怎么交？

个税，这里指的是房产个税，指在房产交易过程中由税务部门向卖方征收的个人所得税。个税的征收税率按照房产交易全额计征1%或者按照房屋原值与房屋现值差额的20%计征。

如果房子满足“满五唯一”这两个条件的话，则免征个税：

“满五”是指交易的房子房产证从出证之日算起，时间等于大于5年；

“唯一”是指交易的房产是业主在该省内的家庭唯一住房；比如该套房产是业主的家庭在广州登记备案及网签的唯一一套房子。

其中，“满五”这个如果房产证还没有办下来的话，也可按照缴纳契税发票上的日期来算。所以，在房产交易时，可以看看出证日期和契税发票日期，哪个早就用哪个。

2、 增值税及附加

在2021年4月21日，广州市人民政府办公厅发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》中提到：将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这意味着广州以上9区“满二”免征增值税的局面已成为了过去。

增值税是向卖方征收的税费，增值税及附加的计征税率为5.3%。由于各个地域的楼市政策不同，增值税征收的适用范围也不同。有些地区增值税只针对写字楼、商铺等商业属性建筑征收。而广州，适用于个人销售住房。

3、 契税的计算方式

契税一般的计算方式为：

1、 个人购买90㎡及以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，契税征收税率为1%；

2、 个人购买90㎡以上且属于家庭唯一住房的普通住宅，减按1.5%的征税税率。

但这里有个前提条件，即需确认购买的房产是首套房还是二套房，首套房是按照以上税率计算，如果是二套房，面积为90㎡及以下的税率为3%。

所以如果购买的房产为首套房，面积为90㎡，价格为300万，则需缴纳的契税费用为3万；

如果是二套房，相同的条件下，需缴纳的契税费用为9万。

4、 土地出让金的征收方式

土地出让金是获取土地使用权所支付的费用，由卖方支出。如果卖方在取得房屋使用权时已经缴纳，则免征；如果没有缴纳，房屋“满五”的，税率按照1.6%来征收；未“满五”的，按照网签价÷1.05×1.6%的费用总额来征收。

土地出让金一般适用于房改房、拆迁房。

买卖二手房交易过程中，除了以上主要的税费之外，还有印花税、房产转移登记费等等。由于区域不同、政策的调整等，各个地方的政策会有所差别，所以具体的税种适用范围及税率，以各地政府发布的信息为准，具体可咨询当地的房产从业人员或相关的机关单位。