转租增值税计税依据
转眼间,房地产市场的“金九银十”黄金期已至,伴随着防疫常态化,不动产租赁市场也日渐回暖。实务中,企业作为“二房东”转租不动产的情况并不少见。最近一段时间,有不少企业向笔者咨询转租不动产的增值税处理
2024.11.22按照税法规定:建造服务的适用税率是10%,而设备、材料、动力的适用税率一般均是16%。据此,可以大概计算出“甲供材”中建筑企业增值税计税方式选择的临界点。
按照试点实施办法规定,建造服务的适用税率是10%,而设备、材料、动力的适用税率一般均是16%。据此,我们可以大概计算出选择的临界点:
假设甲供材合同中约定的工程价税合计(不含甲方购买的材料和设备)为A,则建筑企业选择一般计税方式和简易办法下的增值税计算如下。
1、一般计税方式下的应缴增值税为:
应缴增值税=A×10%÷(1+10%)-建筑企业采购材料物质的进项税额=9.91%×A-建筑企业采购材料物质的进项税额
2、简易办法下的应缴增值税为:
应缴增值税=A×3%÷(1+3%)=2.91%×A
3、两种方法下税负相同的临界点:
9.91%×A-建筑企业采购材料物质的进项税额=2.91%×A
推导出:
建筑企业采购材料物质的进项税额=7%×A
4、由于一般情况下,建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是16%,于是,推导出临界点:
建筑企业采购材料物质的进项税额=建筑企业采购材料物质价税合计×16%÷(1+16%)=7%× A
5、由此计算出临界点:
建筑企业采购材料物质价税合计=K× A
【结论】
甲供材料模式下,建筑企业选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是:
建筑企业采购材料物质价税合计=K×甲供材合同中约定的工程价税合计
具体是:
建筑企业采购材料物质价税合计> K×甲供材合同中约定的工程价税合计,则选择一般计税方法有利
筑企业采购材料物质价税合计< K×甲供材合同中约定的工程价税合计,则选择简易计税方法有利
因此,建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少,或者说甲供材料占整个工程造价的多少,是选择计税方式的关键!
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