不动产销售

政策依据

采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

政策解读

房地产业预收款与建筑业预收账款有一定的类似性，在收到预收款时均需要按一定比例预缴，如果此时未开具发票不需要确认增值税纳税义务时间，后续按照规定应在“不动产权属变更的当天”，这里的不动产权属在实际操作中多以《商品房买卖合同》中约定的交房时间或实际交房时间中更早的当天，而非办妥不动产权证书的当天，主要也是考虑房地产项目的特殊性，办妥不动产权证书存在较多的不确定因素。需要注意的是该规定仅限于销售自行开发的房产地项目，而且采取的是预收款方式。如果不能同时符合上述两点，需要按照总体原则进行处理，收到款项时即需要确认增值税纳税义务时间。

案例解析

案例02：A房地产公司开发的某楼盘于2017年2月开始预售，自然人薛某于2017年03月16日与A公司签署购房协议，约定于2017年03月20日、2017年4月18日分两次付款，同时约定2017年10月08日交房。薛某按时支付相应款项，双方于2017年09月30日提前完成交房。

此案例属于典型的预售楼盘，即房子还没盖好就开始销售，符合预收款方式的规定，A公司应于2017年4月、5月的征期进行增值税预缴，可以开具预收款增值税发票，不确认增值税纳税义务时间。虽然协议约定2017年10月交房，但是由于实际交房时间在2017年09月，因此应在九月份确认增值税纳税义务时间，并于10月份征期正式申报。