一、房地产开发企业土地增值税基本政策简介

土地增值税对什么行为征税？纳税人是谁？

转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。

取得的收入包括哪些？

货币收入+实物收入+其他收入

如果企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，收入如何确定？

发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房产自用或者出租是否征收土地增值税？

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

土地增值税的征税对象是什么？

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。

土地增值税增值额怎么计算？

增值额=转让房地产的收入－扣除项目

转让房地产的收入是否包含增值税？

转让房地产取得的收入不含增值税收入 （2016年5月1日后）

扣除项目包括哪些？

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加

5.加计扣除（仅适用于从事房地产开发的纳税人）

土地增值税的税率是如何规定的？

增值比率=增值额÷扣除项目

土地增值税如何计算？

应缴土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目×速算扣除率

土地增值税怎么缴纳？

先预征

再清算

什么时候预征？

房地产开发企业应在收到房款时按照对应的预征率预缴土地增值税

怎么预征？

应在取得房款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴土地增值税税款。

应预缴税款=不含增值税预收款×预征率

比如说：肇庆市土地增值税预征率是多少？

1.保障性住房1%。

2.除保障性住房外的其他房地产3%。

符合什么条件需要进行土地增值税清算？

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

什么情况下土地增值税实行核定征收？

发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

1.普通住房：土地增值税核定征收率不低于5%。

2.除普通住房以外的其他房地产：土地增值税核定征收率不低于6%。

什么是普通住房？

我省享受优惠政策的普通住房标准同时满足以下条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上

2.单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下

3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

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