同样是“不含增值税”，那两者有什么不同呢?在看枯燥的条文之前，我们先看案例。

一、讲解案例

（一）小规模纳税人A于2017年花费111万购进商铺（开发商适用一般计税方法），购进的不含税金额是111/(1+11%)=100万元，增值税额是11万元。由于小规模纳税人的进项不得抵扣，增值税进入房屋成本，为111万元。

问题：A购进商铺时的契税计税依据是什么？

（二）自然人B将住房用于出租，2017年1月收取租金3.15万元。不含税收入是3.15/(1+5%)=3万元，减按1.5%征收需缴450元增值税。

问题1：B的房产税计税依据是3.15万元，还是3万元，亦或是31050元？

问题2：B出租不动产的个人所得税计税依据又是多少？

二、财税〔2016〕43号文

上述两道题可以在《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）中找到答案。

看完上面这个文件中的“收入不含增值税”、“不含增值税收入”和“收入不扣减增值税额”，是不是感觉有些崩溃?

文件内容较多，本文仅对文件中容易混淆的内容进行解读。

三、契税的计税价格不含增值税

回到开头的第一个案例，A购进商铺时的契税计税依据是不含税金额100万元，“营改增”前应以111万元为计税依据，从这个角度看“营改增”是减负的。不管是小规模纳税人还是一般纳税人，契税计税依据均需扣除增值税税额。

但有所不同的是，小规模纳税人购进不动产时的增值税税额计入不动产成本，而一般纳税人不用。所以A购进商铺的成本为111万元，若自用则以房产原值111万元计征房产税，而契税的计税依据为100万元。若A为小规模纳税人，有两点启示：

一是契税计税依据与房产原值是存在合理差异的。契税计税依据为100万元，而A作为小规模纳税人，购进的增值税不得抵扣，进入房产原值合计111万元。

二是小规模纳税人购进不动产自用，与一般纳税人相比房产税税负较重。A是小规模纳税人则房产原值为111万元；若是一般纳税人则为100万元，减少约10%。房产税每年都要缴交，企业存续越久，税负差异越大。

四、计征房产税、个税的租金收入不含增值税

再看文章开头的第二个案例，B的房产税和个人所得税计税依据均是3.105万元。

重新理清思路：月含税租金3.15万元；不含税收入3万元；增值税税额450元；收入不含增值税是31050元。

根据文件第二点：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税”，所以B的房产税计税依据为31050元。这种情况仅在个人出租住房享受减按1.5%税率征收增值税的情况下才出现，所以文件第二点可与第四点一并记忆：“个人出租不动产的，计征房产税和个人所得税的租金收入不含增值税”。

企业出租不动产的“不含增值税收入”和“收入不含增值税”相等，不需考虑此特殊情况。

五、免征增值税时，计税收入不扣减增值税税额

在花费大量篇幅介绍“不含增值税收入”和“收入不含增值税”后，文件第五点竟然出现了新名词“收入不扣减增值税税额”，不得不佩服中国语言的博大精深。

就是说纳税人每月（或每季）的收入未达增值税起征点，免征增值税，前面所讲的契税、房产税、个人所得税直接以成交价格作为应税收入，不需扣除增值税税额。但会计核算中仍要对免除的增值税税额进行单独核算。

比如以下情况：

（一）自然人出售持有超过2年的住房免征增值税，受让方的契税计税依据为成立价格，无须扣减增值税税额。

（二）自然人出租不动产，月租金8.4万元，未达起征点免征增值税，房产税和个人所得税计算的成交价格是8.4万元。

学完这篇文章，是不是感觉有点蒙，除了感叹税法之烦杂外啥也记不住？别担心，其实大部分纳税人根本遇不到这么复杂的业务，不需要浪费脑细胞特别记忆。

财税〔2016〕43号文主要针对的是自然人在不动产转让、出租方面的特殊规定，大部分非自然人的纳税主体在不动产转让、出租时并不享有减征增值税的优惠，其“不含增值税收入”和“收入不含增值税”相同，只需特别关注第五点：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”