转让房屋应缴纳的土地增值税计入

今天是个风和日丽的日子，既没有下雨也不算炎热，正准备愉快下班的时候收到朋友发过来的焦急求助信息：他们公司卖出一套房，该如何缴纳增值税？老板要求明天给出预算方案。我赶紧安抚：别着急呀，你们公司我记得不是房地产公司呀？怎么还卖起房来了？房子是你们买进又卖出吗？还是自建的房子。。。。。。又陆续问出其他问题，才把事情搞清楚。

原来这家公司是一家非房地产行业的一般企业，早些年购进一块地自建房屋，现在将其中一套房屋卖出，老板需要朋友赶紧把其中涉及要缴纳的税金做个详细预算出来，好做准备。我把得到的有关该公司信息概况分析出来，再结合相关的增值税征收管理办法整理出来，如下：

1、 该公司属于增值税一般纳税人还是小规模纳税人？

属于增值税一般纳税人。

2、 转让的不动产（房屋）来源，自建还是非自建？ （非自建：指的是直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得。）

自建。

3、 该不动产是2016年4月30日前取得还是之后的时间取得？

是在2016年4月30日之后取得。

总结下来，这家公司属于一般纳税人转让其2016年5月1日之后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算增值税应纳税额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，预征税款=含税计税销售额/（1+5%）X5%（自建项目是全额预缴，非自建项目是差额预缴，预征率均为5%）；向机构所在地主管税务机关正式申报时按照9%的税率申报缴纳税款，应交税款=含税计税销售额/（1+9%）X9%-进项税额-预征税款（申报时与计税方法有关，一般计税方法是全额申报，简易计税方法自建项目是全额申报，非自建项目是差额申报）。同时该笔业务延伸出来土地增值税、企业所得税、印花税等税金可预先计算出来，附上相关的政策法规，以便朋友汇报工作。（不适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。）

相关政策法规如下：据国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告：

一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

以上便是今天下班前的小插曲，大家都学会了吗？有什么问题都可以给我留言哦。