营改增以后，增值税虽然贯彻了企业的所有经济业务，但是，在一些特殊情况下，也是不需要缴纳增值税的。

我们对于这些特殊情况，一定要给予足够的重视。毕竟，并不是所有不涉及增值税的业务，都需要进行视同销售。

免租期需要缴纳增值税吗？

免租期不需要缴纳增值税。

我们要明白企业在出租不动产时，为了更好地达成合同，会在租赁期内，设定一定的免租期。比方说，企业和客户签订的租赁合同是2年的，但是在计算房租时，可以约定3个月的免租期。即客户只需要缴纳21个月的房租即可。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）对此也是进行了明确的规定：约定免租期不属于视同销售，不需要缴纳增值税。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。

当然，我们也可以从另一个层面进行理解。“约定免租期”其实本来就是租赁合同的一部分，只不过公司为了达到目的，减免了这一部分的费用。这和销售折扣的本质是一样的！

按照销售打折的思路，我们可以认为免租期就是相应的折扣。

比方说，上面例子当中2年的租赁期，有3个月的免租期，就可以理解为按照原来的87.5%进行对外出租。【(24-3)/24*100%=87.5%】

只要“约定免租期”，进入了合同，自然就可以根据相关规定进行免增值税的处理。

“约定免租期”为什么会存在？

我们要明白，“约定免租期”不是说企业把不动产无偿让客户使用，而是为了双方更好的合作，做出的让步。

其实“约定免租期”之所以存在，就是为了给客户预留一定的装修时间。这样的情况在写字楼比较常见。客户租赁写字楼以后，肯定需要进行装修，但是在装修的时候写字楼肯定不能正常使用，在这样的情况下，“约定免租期”就应运而生了！

当然有的合同中，可能注明的不是免租期，而是装修期。其实不管怎么注明，都属于一种营销手段。在这样的情况下，“约定免租期”不能孤立地分析，而是需要按照销售合同的一部分进行看待。

“约定免租期”不等于“无偿使用”！

在租赁合同中可以存在“约定免租期”，但是不能说整个租赁期间都是“约定免租期”。如果整个合同都是“约定免租期”，那么这就等于企业无偿提供不动产让客户免费使用了！

“约定免租期”可以不征收增值税，但是“无偿使用”期间就不能免征增值税了。

企业一定要合理、合规地使用“约定免租期”，不能为了免租而免租。“约定免租期”并不等于“无偿使用”！

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