01免租期和无租使用的区别？

约定免租期：承租方从出租方租赁的房屋可能需要在一定时间内进行装修或改造后才能达到使用状态，一般这种情况下双方会在租赁合同中约定免租期，在房屋的装修或改造的时间内不收取租金。

无租使用：无租使用是指单位或者个人无偿出借房产的使用权或者土地使用权。

02免租期内涉及哪些税？

国家税务总局公告2016年第86号规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。因此免租期内不缴纳增值税。

税法对于约定免租期企业所得税的处理没有明确规定，但《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。租赁合同的免租期内没有租金也就不存在应付租金之日，也就不存在企业所得税的纳税义务，且约定免租期是以满足一定的租赁期限为前提的，不属于无偿赠送或捐赠，在企业所得税上也不视同销售。房屋租赁合同按租赁金额千分之一贴花，免租期内没有金额，无需贴花。那是否缴纳房产税呢？

根据财税[2010]121号规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

因此，出租房产约定免租期，在免租期内由房产所有人按房产余值代缴纳房产税。

03免租期如何进行税务处理？

在相同的租赁期内，相同的租赁收入，约定免租期和未约定免租期在缴税上有什么区别呢？我们来看一个案例。

案例

A公司计划将一栋厂房出租，该厂房的资产原值为1500万元（含土地），计划厂房每年租金为100万，后由于出租率不理想，为吸引客户，推出了两种营销方案。（假设以下方案租赁合同均为三年一签）

方案一：第一年免租金，从第二年开始支付租金，每年100万元。

第一年：房产税=1500万×（1-30%）×1.2%=12.6（万元）（假设当地房产税按房产原值减除比例为30%）

第二年和第三年：

房产税=200万×12%=24万

三年一共缴纳房产税为36.6万元

方案二：三年租金一共为200万元，合同中不约定免租期。

三年缴纳的房产税=200×12%=24（万元）

由于方案一和方案二的租赁总收入相同，缴纳的增值税、企业所得税以及印花税在税额上没有区别，因此，只计算比较了房产税的税额。

在以上的案例中，我们能看出方案一缴纳的税额比方案二所缴纳的税额高出12.6万。综上，企业在出租房产的时候，要注意“免租期”这个陷阱，在租赁收入一样多的情况下，尽量别使用“免租期”。