最近，有客户咨询这样的财税问题：“房地产开发企业在实际经营过程中发生不动产出租业务，在出租期内约定了免租期。对于免租期该如何进行财税处理？”这个业务看似简单，其实背后蕴含着复杂的财税问题，为了更清晰、直观，下面以案例形式展开。

案例导入：

A企业是一家房地产开发企业，为增值税一般纳税人。将自行开发的写字楼出租给B企业，合同约定租期为五年，租赁期限自2019年1月1日-2023年12月31日。含税租金共计60万元，其中：第一年免租，其余四年，B企业应于每年年初1月一次性支付A企业当年租金15万元，A企业收到租金后应向B企业开具等额的增值税专用发票。这种情况下，A企业该如何进行相关财税处理呢？

一、增值税

政策依据：

1、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年86号）第七条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条规定的视同销售服务。

2、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十五条规定：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

因此，结合本文案例，增值税需分情况进行涉税处理：

（1）第一年免租期：它是满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送，不属于视同销售服务。所以，在2019年免租期内，A企业未产生增值税纳税义务，不需要缴纳增值税。

（2）其余四年租赁期：每年按照租赁合同约定收到租金就需要缴纳增值税；如果按照约定收款时间而未收到租金，也需要缴纳增值税。所以，在2020年-2023年租赁期间，A企业于每年年初产生增值税纳税义务，应于每年年初缴纳增值税。具体缴纳金额为：年租金收入15万元/（1+9%）*9%=1.24万元

二、房产税

政策依据：

财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税【2010】121号）第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

因此，结合本文案例，房产税需分情况进行涉税处理：

（1）第一年免租期：由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。所以，在2019年免租期内，A企业应按从价计征缴纳房产税，即按照房产原值*（1-10%～30%）*1.2%计算缴纳。

（2）其余四年租赁期：由产权所有人按照租金收入缴纳房产税。所以，在2020年-2023年租赁期间，A企业应按从租计征缴纳房产税，即年租金收入15万元*/（1+9%）*12%=1.65万元

三、企业所得税

政策依据：

1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十九条规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函【2010】79号）规定:企业提供固定资产、包装物或者其他有行资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，应当按照收入与费用配比原则，出租人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

从以上两个文件可以得出，企业所得税对租金收入确认的总体原则是按照合同约定承租人应付租金的日期。国税函【2010】79号是对《企业所得税法实施条例》第十九条规定的补充，意味着企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入可以在租赁期内根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。但必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度。二是租金为提前一次性支付。

因此，结合本文案例，企业所得税需分情况进行涉税处理：

（1）第一年免租期：A企业在2019年免租期内不需要确认所得税收入。

（2）其余四年租赁期：应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。所以，在2020年-2023年租赁期间，A企业应按照合同约定的收取租金日期每年确认所得税收入15万元/（1+9%）=13.75万元。

四、会计处理

政策依据：

《企业会计准则——租赁》第二十六条规定：对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。

因此，结合本文案例，会计上遵循权责发生制原则，直线法分摊意味着会计上考虑整个租赁期，第一年免租期也应平均分摊对应的租金，在会计上确认收入。所以，在2019年-2023年租赁期间，A企业每年应均匀确认会计收入60万元/5年/（1+9%）=11万元。

A企业账务处理如下：

（1）2019年免租期：

借：应收账款——B企业 11万元

贷：主营业务收入 11万元

（2）2020年-2023年，每年年初1月一次性收到租金时：

借：银行存款 15万元

贷：主营业务收入 0.92万元（11万元/12个月）

应交税费——应交增值税（销项税额）1.24万元

应收账款——B企业 12.84万元（倒挤）

（3）2020年-2023年，每年2月-12月月账务处理：

借：应收账款——B企业 0.92万元

贷：主营业务收入 0.92万元

五、总结归纳

不动产出租涉及免租期，增值税、房产税、企业所得税均和会计处理不一致，尤其是企业所得税和会计处理会产生时间性差异。

A企业企业所得税方面，2019年免租期不确认收入；2020年-2023年每年确认租金收入13.75万元。会计处理方面，2019年-2023年每年确认租金收入11万元。所以，2019年企业所得税汇算清缴时需要调减11万元应纳税所得额；2020年-2023年每年需要调增应纳税所得2.75万元。随着时间的推移，暂时性差异最终消失。

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