兼营增值税不同税率货物或应税劳务

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率，即按照以下方法适用税率或者征收率：

1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

(中华人民共和国增值税暂行条例，中华人民共和国国务院令第691号；财或部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，财税〔2016〕36号)

案例解析 27

房地产开发企业兼营适用不同税率的经营项目，应该如何计算缴纳增值税？

天马房地产开发企业(一般纳税人）将自有房屋出租，其中一个商场出租给多个独立经营的商户，房地产开发企业向各商户提供物业管理服务，收取商户的租金及物业管理费。请问：天马房地产开发企业收取的租金及物业管理费，应如何缴纳增值税？

答：天马房地产开发企业出租商铺，另外还为商铺提供物业管理服务，属于兼营行为。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。因此，天马房地产开发企业应分别核算出租商铺的租金收入和物业管理的销售收入并且租金收入按照9％的税率计算销项税额，物业管理的销售额按6%的税率计算销项税额。如果不能分别核算，租金收入、物业管理的销售收入均应按9%的税率纳税。

【实务解析】建筑企业兼营采用一般计税方法的建筑项目和采用简易计税方式的清包工建筑项目，应如何核算？

问题描述：宏祥建筑公司为一般纳税人，2022年5月承建了甲、乙、丙三个建筑工程，其中甲工程是包工包料工程并且刚刚开工，宏祥建筑公司选择一般计税方法纳税；乙、丙工程是清包工工程，宏祥建筑公司选择简易计税方法。请问：宏祥建筑公司应如何核算增值税？

政策解析：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率，即按照以下方法适用税率或者征收率：

(1）兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

(2）兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

(3）兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

宏祥建筑公司承建的甲项目采用一般计税方法，税率为9%，乙、丙项目采用简易计税方法，征收率为3%。因此，宏祥建筑企业兼有不同税率和征收率的服务，应当分别核算甲项目和乙、丙项目的销售额，否则，应依照全部项目的销售额按9%的税率征税。