上海房产增值税谁交

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》

2021年1月21日上海市住房城乡建设管理委等八部委联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），《意见》第四条规定：“将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。”《意见》出台前已经签订了《居间协议》、《房屋买卖合同》等协议，但尚未网签的，就面可能面临多缴纳一笔增值税，对此多出来的税费哪一方来承担大多数合同并未作出约定，由此而导致纠纷，很多房产交易当事人就此向我咨询。

我认为，具体问题具体分析，每个交易都是不一样的，《意见》导致多出来的增值税也不能简单判定一定由哪一方承担，本文仅就最一般的情况发表一些个人看法，供大家参考。

一、上海高院2006年的规定：对多出来的税费没有约定的，依法承担

上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第一条规定，根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

二、案例：对多出来的税费没有约定的，依法承担

案情简介：本案中买卖双方在合同里约定双方根据国家规定各自承担本交易所产生的所有相关费用。之后因为甲方的原因发生纠纷，没能按照合同约定的期限过户，诉至法院，法院判决继续履行合同。在合同约定的过户期限之后，国家对税收出台了新政，致使甲方在办理过户交易时多支出税费。甲方诉至法院要求乙方承担其多支付的税费。

法院观点：根据“约定优先、法定补充”原则，若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。且合同约定的过户时间是国家出台新政之前，因甲方原因未能按合同约定时间过户，导致其多支付税费，甲方无权向乙方主张多付的税费。【案号：浦东法院（2011）浦民一（民）初字第40995号案】

三、分析

由上述分析似乎可以得出结论，2021年1月21日上海房产新政（增值税征免年限从2年提高至5年）导致多出来的增值税应当由甲方承担，但是：

1、上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》是2006年的规定，上文中的案例也是2011年的案例，距今时间很长了，在此期间会有新情况、新观点产生，上述《解答》和案例的指导和参考价值难免会打折扣。

2、根据上海一中院（2012）沪一中民二（民）终字第299号案的裁判精神（虽然合同约定个税由乙方承担，但是签订合同时乙方未预料到的因甲方继承而产生的个税，甲乙双方各半承担），2021年上海房产新政（增值税征免年限从2年提高至5年）更是甲乙双方所无法预料到的，如果全部让甲方承担，则甲方的“到手价”会有所减少（甚至会减少很多），这显然对甲方不公平，换言之，如果甲方知道其将承担这笔增值税，其不会以已和乙方签订的合同的房价和乙方成交。

四、建议

2021年上海房产新政（增值税征免年限从2年提高至5年）导致新产生的增值税的承担，应该根据具体案情，探究当事人的真实意思表示，根据公平原则作出判断，不宜“一刀切”的由甲方承担。