土地增值税筹划 二手房

一、“二手房”的定义：

所谓“二手房”是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

“二手房”是相对开发商开发的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、还建房、自建房、经济适用房、限价房等。

“一手房”是指新建的商品房进行首次上市交易时的房产为“一手房”，第二次交易则为“二手房”。

二、目前“二手房”交易涉及的主要税种税率：

税收政策经常作为国家宏观调控房地产交易的国家政策之一。目前个人“二手房”交易涉及的税收政策包括“买卖”双方，其主要税种、税率如下：（以下交易价格均为不含税价）

买方：

契　税＝交易价格×4%（税率在3%--5%之间，各省自定）

印花税＝交易价格×万分之五

印花税＝纳税人领取权利许可证照的，按件贴花，每件5元

卖方：

增值税＝交易价格×5%

城建税=增值税额×5% （税率：城市7%；县城、建制镇5%；乡村1%）

教育费附加=增值税额×3%

地方教育附加=增值税额×2%

个人所得税个人所得税=[交易价格-原购房价-税金（不含增值税）及合理费用]×20%

三、房屋交易涉及的主要优惠税收政策：

（一）《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

（下文中的营业税已于2016年5 月1日起改征增值税）

　　1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

（二）《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四款：

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

（三）《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

1、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

2、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

四、“二手房交易”涉及的税收筹划（主要指住房）

卖方：

1、个人拥有超过两年的“二手房”销售的，免征增值税（原营业税）；

2、个人拥有超过五年销售家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

筹划结论：个人拥有需要交易的“二手房”，最好超过两年；可以免征增值税；如果是超过五年且家庭唯一生活用房，不仅免征增值税，还可以免征个人所得税。

买方：

对购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

对购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

五、“二手住房”交易涉税政策适用税率表：（以县城为例）