预收房款如何缴纳土地增值税

财税［2016］36号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产企业销售的现房，在房屋未交付之前预收的房款是否也是按照3%的预征率预缴增值税？

首先，如何界定现房？现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。所以现房销售就是卖证件齐全的已经成型待售的商品房，简单的说现房销售是卖现贷。

其次，什么是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目？《增值税预缴税款表》填表说明第一条规定：本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写：（一）纳税人（不含其他个人）跨县（市）提供建筑服务。（二）房地产开发企业预售自行开发的房地产项目。（三）纳税人（不含其他个人）出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产。按照以上条款可以看出房地产开发企业预售自行开发的房地产项目才需要填增值税预缴表，其他方式的销售不适用增值税预缴表。故“采取预收款方式销售自行开发的房地产项目”应该理解为“预售自行开发的房地产项目”。

其三，通过什么来判断该商品房属于预售自行开发的房地产项目呢？《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三条第（三）款规定，本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

在实务中，因形式要件预售许可证具有期限，办理预售转现售手续需要时间，通过预售许可证来判定不够直观和及时，而预售许可证期限的标准是竣工备案，故竣工前销售商品房属于预售，竣工后销售商品房属于现售，可以通过合同签订日期与竣工备案证所载竣工日期比较判断是否预缴增值税。签订日期在竣工前的合同，收到房款时应按照3%的预征率预缴增值税；签订日期在竣工后的合同，收取房款则无需预缴增值税。比如《湖北国税营改增问题集》明确：“现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。”，同时明确：“房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。”因此，现房销售在房屋未交付之前预收房款，应当按照预收房款按照适用税率或征收率缴纳增值税。