法拍房土地增值税谁交

顶端新闻记者 张治中 见习记者 周美娇 通讯员 岳冰 何霞

购买“法拍房”要交税费吗？怎么交？买卖双方各自如何承担？日前，南阳市新野县人民法院就审理了一起这样的案件。

冯某因欠他人债务，自身无能力偿还，法院依法将其名下的一处房产予以司法拍卖。2021年2月5日，梁某通过淘宝网司法拍卖平台竞得该房产。因冯某购买该房产为期房，一直未办理不动产权属证书，梁某遂依据相关司法拍卖法律文书申请先将案涉房产办理至冯某名下，后二次变更至自己名下，并支出契税6050.90元、城市维护建设税580元、地方教育附加232元、教育费附加348元、个人所得税13920元、增值税23200元，共计44330.90元。梁某联系冯某返还代缴的上述税费遭拒，遂诉至新野县人民法院。

新野县人民法院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”该案中，关于梁某先期支付的契税6050.90元，依照《中华人民共和国契税法》第一条规定，应当由房屋的买受人承担，而该费用系冯某先期购买案涉房屋后应当缴纳而未缴纳的税费，现梁某代冯某向税务征收机关缴纳，冯某对此项费用应当予以返还。

关于梁某先期支付的城市维护建设税580元、地方教育附加232元、教育费附加348元、个人所得税13920元、增值税23200元，依照《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条(增值税)、《中华人民共和国城市维护建设税法》第二条、第八条(城市维护建设税)、《征收教育费附加的暂行条例》第二条(教育费附加、地方教育费附加)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条(土地增值税)、《中华人民共和国个人所得税法》第一条(个人所得税)的规定，以上税种均由房屋的出卖方承担，即由房屋的实际所有人冯某负担，现梁某代冯某向税务征收机关缴纳，冯某对此项费用应当予以返还，故依法判决冯某返还梁某44330.90元。

法官说法

法拍房由于低于市场价、不限购等属性，颇受购房者青睐，且随着商品房的升值，拍卖中涉及的各项税费，大大超过了买家的预算，法拍房税费如何负担，成为很多购房者比较关心的问题。

从房地产开发商手中购买房屋属于一手房交易，需要缴纳的税费为契税、维修基金、印花税，这些税费均需购房者缴纳。而法拍房属于二手房交易，需要缴纳的税费为契税、个人所得税和增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其中买受人需要承担的税费是契税，有相关约定的除外。

司法拍卖中买卖双方负有不同的纳税义务，在不改变法定纳税义务主体的情况下，法律并未禁止各方对税费由谁实际支付进行约定，也就是说，税费承担主体可以通过约定变更。从《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条中规定的“因网络司法拍卖本身形成的税费”可以明确，司法拍卖中的买受人承担的税费仅应是本次司法拍卖所形成的，在无明确约定变更实际支付主体的情况下，则应按照相关法律规定执行，即不应包含在司法拍卖之前被执行人已欠下的税费及司法拍卖过程中产生的应由被执行人承担的税费。

最后，也提醒广大购房者，在参与竞拍前，要仔细阅读《竞拍公告》，详细了解购房税费承担有无约定，同时更要关注被执行人有无拖欠税费以及此次交易大概的税费，真正做到心中有数、购房无忧。