预售增值税怎么计算
房地产开发企业:房子预售了,税款计算对了吗?2021年02月05日 中国税务报 版次:07 作者:周禾实务中,不少房地产开发企业通过预售方式进行房地产项目销售,但在企业所得税、增值税和土地增值税的计算
2024.11.21举例说明:
假如C企业为国家规定实行先征后退原则的出口企业,他把这批货物加工后出口,出口FOB价为300(已折成人民币)(不含税),此时他要交纳的增值税为
销项税额=销售额×税率=300X17%=51
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=51-34(B企业已交)=17(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
出口后可以获得退税额为(假设退税率为17%)
应退税额=FOB价X退税率=300X17%=51
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价+所交增值税=234+17=251
收入=卖价+所退增值税=300+51=351
利润=收入-成本=351-251=100
如果退税率为15%则
应退税额=FOB价X退税率=300X15%=45
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价+所交增值税=234+17=251
收入=卖价+所退增值税=300+45=345
利润=收入-成本=345-251=94 比上面少了6元的利润。这6元就叫做不可抵扣额,应用公式也可得出这个结果。
当期不可抵扣额=FOB价X外汇牌价X(增值税税率-退税率)=300X(17%-15%)=6
假设C为则根据国家规定,实行“免,抵,退”原则出口企业,加工后自己出口,出口FOB价300(已折成人民币)(不含税)。本来要向上述那样先交纳增值税如下
销项税额=销售额×税率=300X17%=51
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=51-34(B企业已交)=17(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
但根据“免,抵,退”中的“免”,出口企业的最后一道增值环节免征增值税,所以不用交纳这17元增值税。
货物出口后,C企业依法向税务机关退税,根据“免,抵,退”中的“抵”,
假如退税税率为17%,C企业可以抵扣的税额为34(前面环节所交的增值税),而不是51,因为最后一道环节的17元没有交,根据“不交不退”原则,这17不给予退。这34元就是C企业实得的退税额,
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价=234(此时没有交17元的增值税)
收入=卖价+所退增值税=300+34=334
利润=收入-成本=334-234=100
假如退税税率为15%,此时要先算出不予抵扣额
当期不可抵扣额=FOB价X外汇牌价X(增值税税率-退税率)=300X(17%-15%)=6
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价=234(此时没有交17元的增值税)
收入=卖价+所退增值税=300+34=334
利润=收入-成本-不予抵扣额=334-234-6=94
大家可以看出,其实不予抵扣额就是当退税税率小于增值税税率时产生的差额。
根据MAX的提醒补充:
外贸公司退税使用这个公式:应退税额=购迸货物的进项金额×退税率,而不是前述的“先征后退”或“免,抵,退”那么复杂的公式。
出口工厂和外贸企业最终的退税额有可能不同,也有可能不同,举例说明如下
C是外贸公司,它购进是234,出口也是234(不加价),则套用这个公式的结果是
应退税额=购迸货物的进项金额×退税率=200X17%=34
使用“先征后退”公式计算如下
销项税额=销售额×税率=200X17%=34
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=34-34(B企业已交)=0(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
出口后可以获得退税额为(假设退税率为17%)
应退税额=FOB价X退税率=200X17%=34(与上述方法结果相同)
但此时如果加价且退税率为15%的话,结果就不同,
C是外贸公司,它以234购进,以300出口,套用公式为
应退税额=购迸货物的进项金额×退税率=200X15%=30
使用先征后退公式计算为
销项税额=销售额×税率=300X17%=51
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=51-34(B企业已交)=17(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
出口后可以获得退税额为(假设退税率为15%)
应退税额=FOB价X退税率=300X15%=45
实际得到45-17=28(<30),结果不同了,少收入2元,这两元其实就是最后一道环节产生增值(300-200=100)后的不予抵扣额=100X(17%-15%)=2。
所以无论实行“先征后退”还是“免,抵,退”,所得的结果是一样的,但是“先征后退”的缺点在于企业要先交纳增值税,而且要等到下一年度才能把所有的增值税退回,而“免,抵,退”则可以每个月从内销应缴税额中扣除,不存在退不回来和挤占流动资金的问题。
继续套用上面的例子,假如C企业为国家规定实行先征后退原则的出口企业,他把这批货物加工后出口,出口FOB价为300(已折成人民币)(不含税),此时他要交纳的增值税为
销项税额=销售额×税率=300X17%=51
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=51-34(B企业已交)=17(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
出口后可以获得退税额为(假设退税率为17%)
应退税额=FOB价X退税率=300X17%=51
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价+所交增值税=234+17=251
收入=卖价+所退增值税=300+51=351
利润=收入-成本=351-251=100
如果退税率为15%则
应退税额=FOB价X退税率=300X15%=45
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价+所交增值税=234+17=251
收入=卖价+所退增值税=300+45=345
利润=收入-成本=345-251=94 比上面少了6元的利润。这6元就叫做不可抵扣额,应用公式也可得出这个结果。
当期不可抵扣额=FOB价X外汇牌价X(增值税税率-退税率)=300X(17%-15%)=6
假设C为则根据国家规定,实行“免,抵,退”原则出口企业,加工后自己出口,出口FOB价300(已折成人民币)(不含税)。本来要向上述那样先交纳增值税如下
销项税额=销售额×税率=300X17%=51
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=51-34(B企业已交)=17(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
但根据“免,抵,退”中的“免”,出口企业的最后一道增值环节免征增值税,所以不用交纳这17元增值税。
货物出口后,C企业依法向税务机关退税,根据“免,抵,退”中的“抵”,
假如退税税率为17%,C企业可以抵扣的税额为34(前面环节所交的增值税),而不是51,因为最后一道环节的17元没有交,根据“不交不退”原则,这17不给予退。这34元就是C企业实得的退税额,
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价=234(此时没有交17元的增值税)
收入=卖价+所退增值税=300+34=334
利润=收入-成本=334-234=100
假如退税税率为15%,此时要先算出不予抵扣额
当期不可抵扣额=FOB价X外汇牌价X(增值税税率-退税率)=300X(17%-15%)=6
此时C的成本和收入和利润为
成本=进价=234(此时没有交17元的增值税)
收入=卖价+所退增值税=300+34=334
利润=收入-成本-不予抵扣额=334-234-6=94
大家可以看出,其实不予抵扣额就是当退税税率小于增值税税率时产生的差额。
根据MAX的提醒补充:
外贸公司退税使用这个公式:应退税额=购迸货物的进项金额×退税率,而不是前述的“先征后退”或“免,抵,退”那么复杂的公式。
出口工厂和外贸企业最终的退税额有可能不同,也有可能不同,举例说明如下
C是外贸公司,它购进是234,出口也是234(不加价),则套用这个公式的结果是
应退税额=购迸货物的进项金额×退税率=200X17%=34
使用“先征后退”公式计算如下
销项税额=销售额×税率=200X17%=34
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=34-34(B企业已交)=0(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
出口后可以获得退税额为(假设退税率为17%)
应退税额=FOB价X退税率=200X17%=34(与上述方法结果相同)
但此时如果加价且退税率为15%的话,结果就不同,
C是外贸公司,它以234购进,以300出口,套用公式为
应退税额=购迸货物的进项金额×退税率=200X15%=30
使用先征后退公式计算为
销项税额=销售额×税率=300X17%=51
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=51-34(B企业已交)=17(C企业在将货物出口后应交给税务局的税额)
出口后可以获得退税额为(假设退税率为15%)
应退税额=FOB价X退税率=300X15%=45
实际得到45-17=28(<30),结果不同了,少收入2元,这两元其实就是最后一道环节产生增值(300-200=100)后的不予抵扣额=100X(17%-15%)=2。
所以无论实行“先征后退”还是“免,抵,退”,所得的结果是一样的,但是“先征后退”的缺点在于企业要先交纳增值税,而且要等到下一年度才能把所有的增值税退回,而“免,抵,退”则可以每个月从内销应缴税额中扣除,不存在退不回来和挤占流动资金的问题。
房地产开发企业:房子预售了,税款计算对了吗?2021年02月05日 中国税务报 版次:07 作者:周禾实务中,不少房地产开发企业通过预售方式进行房地产项目销售,但在企业所得税、增值税和土地增值税的计算
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2024.11.21