个人出售商铺增值税

老买了个商铺，装修后准备开个小超市，但家里突发状况，老王开店的理想破灭了。店开不成了，但也不能空着，租出去太麻烦了，于是老王打算将商铺转手。

听说转让商铺有很多的税要交，老王自然是稀里糊涂的，但不搞明白，又担心惹麻烦，于是老王打算找个明白人咨询一下。

小明是老王的朋友，在税务局工作，听了老王的问题。小明说商铺转让的确涉很多税。

首先要缴增值税。按现行税法规定，自然人转让不动产是要缴纳增值税的。

那么如何缴纳增值税呢？老王问。

小明回答说，那要看你购买商铺时间的长短了。如果购买的时间不到两年，要按5%的征收率全额缴纳增值税；如果购买时间超过两年，那么按差额征税。即以卖出价减去购买的价的差额，按5%的征收率缴纳增值税。

老王说，我的商铺购买还不到两年，如果不让减除购买价全额征税，那税太重了，我受不了。

小明说，这个国家之所以出台这样的规定，主要是为了防止炒房。所以，你不如把房子先租出去两年，然后再转让，这样的话增值税会少很多。

其次是城建税和教育费附加。要交增值税，那么以增值税为计税依据的城建税、教育费附加和地方教育费附加自然是少不了的。不过，2019年国家出台的减税降费政策，授权各省根据实际情况，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。我们省城建税和教育费附加是减半征收的。

老王说我是自然人，不是什么小规模纳税人。

小明说，你是自然人不假，但在增值税上也属于小规模纳税人。所以，可以享受城建税、教育费附加和地方教育费附加减半征收的税收优惠。

小明接着告诉老王说，个人转让商铺不仅要交纳增值税，城市建设维护税，教育附加，还要交纳个人所得税，印花税以及土地增值税。

听了小明的话，老王说，你能不能详细的给我说一说这几个税种。小明说，印花税很简单，按买卖商铺合同金额的万分之五缴纳。但是不仅是作为卖方你老王要交，你把房子卖给谁，对方同样也要缴纳印花税。

土地增值税是由卖方缴纳的，但是计算的计算过程非常复杂，一时半时给你也说不清楚。等你决定要卖的时候，我们再详细地计算一下。

个人所得税是按财产转让所得征税的。转让所得=卖出价-（买入价+相关的税费）。这里所说的相关税费，包括你交的印花税，土地增值税，以及符合条件的装修费用。税率是20%，当然也有核定征收的。

商铺转让还有一个契税，契税的税率是3%~5%，由各省在3%~5%之间自己确定。但是契税是由买方缴纳的，也就是说谁买你老王的商铺由谁来缴纳，与你老王没有多大关系。

听了小明的一席话，老王的心情格外沉重。

政策法律依据：

1、《营业税改增值税试点实施办法》财税（2016）36号文附件3；

2、《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税〔2019〕13号

3、《印花税暂行条例》

4、《土地增值税暂行条例》

5、《个人所得税法》

6、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

7、《契税暂行条例》

8、《营业税改增值税试点实施办法》财税（2016）36号文附件3

9、《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税〔2019〕13号

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来源：魏言税语